Челябинцы из ЖК «НИКС-Сити» жалуются на проблему с парковками и обман со стороны застройщика
«Двор без машин» превратился в «двор без парковок»: как застройщик и мэрия Челябинска оставили 1350 квартир без машино-мест – так начинается обращение к губернатору жителей двух смежных домов №113 и №113-а на Университетской набережной (ЖК «НИКС-Сити»), опубликованное в минувшие выходные в сообществе «А.Л. Текслер, помоги!» ВКонтакте.
«Мы вынуждены обратиться к вам, потому что ситуация с парковками в нашем комплексе стала критической и угрожает безопасности, комфорту и имущественным правам более чем тысячи семей. Мы просим вас разобраться в ситуации, которая, по нашему мнению, является результатом прямых нарушений градостроительного законодательства со стороны застройщика ООО СЗ «ЭЛСИ» и формального подхода администрации города Челябинска, выдавшей разрешение на ввод объекта в эксплуатацию», – говорится в обращении.
Что обещали людям и что они получили (приводим текст полностью).
При заключении договоров долевого участия застройщик демонстрировал челябинцам наглядные пособия и планы застройки: дома с придомовой парковкой и концепцией «Двор без машин». Именно на это покупатели ориентировались, принимая решение о покупке квартир.
Однако шестого ноября 2024 года рабочие демонтировали забор придомовой парковки. Выяснилось, что территория парковки дома по адресу Университетская набережная, 113-а не принадлежит ЖК «НИКС-Сити», а по факту является муниципальным земельным участком. Ни управляющая компания, ни застройщик не смогли дать собственникам чётких пояснений.
Сегодня по факту внутри двора оборудовано всего около 20 парковочных мест, включая места для маломобильных граждан (МГН). Вокруг домов есть ещё парковочные места, но с учётом трёх домов примерно по 450 квартир каждый (около 1350 квартир) этого катастрофически не хватает. Жители вынуждены бросать машины на пустыре пустого участка между ЖК «Академ» и ЖК «НИКС» на газонах и регулярно нарушать правила дорожного движения и благоустройства.
Нарушения, которые фиксируют челябинцы.
Нарушение норматива обеспеченности машино-местами. Согласно СП 42.13330.2011 (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*) и СП 42.13330.2016, при новом строительстве жилой застройки места для хранения и паркования автомобилей должны быть предусмотрены в границах земельных участков жилых домов из расчета не менее 1,0 машино-места на одну квартиру (а для жилья стандартного класса — 1,2; для бизнес-класса — 2,0; таблица 11.8). Для 1350 квартир требуется как минимум 1350 машино-мест, а фактически во дворе — около 20. Разница — более чем в 60 раз.
Нарушение требований к размещению парковок в границах участка. Согласно части первой статьи 48 ГрК РФ, проектная документация разрабатывается применительно к объектам капитального строительства в границах принадлежащего застройщику земельного участка. Как следует из графической части схемы планировочной организации земельного участка с кадастровым номером 74:36:0616002:5229, размещение парковочных мест на этом участке не предусмотрено. Остальные машино-места предполагались за пределами участка, предусмотренного градостроительным планом. Но по факту их просто нет.
Нарушение при выдаче разрешения на строительство. К заявлению о выдаче разрешения на строительство застройщик обязан приложить градостроительный план земельного участка и схему планировочной организации участка (пункты 2, 3 части седьмой статьи 51 ГК РФ). Согласно части 11 статьи 51 ГрК РФ, уполномоченный орган обязан проверить соответствие проектной документации требованиям к строительству. Градостроительный план участка 74:36:0616002:5229, утверждённый заместителем главы города по строительству, не содержит информации по расчету и количеству парковочных мест. Несоответствие проектной документации градостроительному плану в силу части 13 статьи 51 ГрК РФ является самостоятельным основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. Однако разрешение было выдано, что указывает на явные нарушения.
Нарушение прав собственников по Жилищному кодексу РФ. Размещение машино-мест за пределами земельного участка, на котором размещается многоквартирный дом, приводит к нарушению статьи 36 ЖК РФ: собственники помещений лишаются машино-мест, расположенных на иных, не принадлежащих им земельных участках.
Нарушение требований к расстояниям от дорог. По имеющейся у авторов обращения информации, дорожные службы планируют проложить дорогу между жилым домом на Университетской набережной, 113-а, вдоль земельного участка центра тенниса и до «РМК Арены», в непосредственной близости к дому, что нарушает пункты 6.9 и 6.19 СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»: расстояние от бровки земляного полотна дорог до жилой застройки должно быть не менее 100 метров (для дорог I–III категорий) и не менее 50 метров (для дорог IV категории), а вдоль дороги должна предусматриваться полоса зелёных насаждений шириной не менее 10 метров. Расстояние от края основной проезжей части магистральных дорог до линии регулирования жилой застройки — не менее 50 метров (25 метров при шумозащитных устройствах).
Использование земель общего пользования. Земельный участок с кадастровым номером 74:36:000000064266, который застройщик использовал для размещения парковочных мест, относится к землям населённых пунктов с видами разрешённого использования «предоставление коммунальных услуг, благоустройство территории, улично-дорожная сеть», площадь — 6031 квадратный метр. Согласно пункту 52 Правил благоустройства территории города Челябинска (решение Челябинской городской Думы от 22.12.2015 № 16/32), парковка — это специально обозначенное место, являющееся частью улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки. Фактически парковка являлась землями общего пользования и не имела право на огораживание, а также оформление в собственность жителей МКД. Тем самым, жителей новых домов ввели в заблуждение при вводе в эксплуатацию домов, передаче права собственности жителям трёх домов.
Авторы коллективного обращения адресуют застройщику и администрации Челябинска следующие вопросы:
- На каком основании застройщику было выдано разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, если градостроительный план участка 74:36:0616002:5229 не содержит расчёта и количества парковочных мест, а проектная документация не соответствует градостроительному плану?
- Как получилось, что администрация Челябинска, проводившая проверку в порядке части 11 статьи 51 ГрК РФ, не выявила отсутствие парковочных мест в границах земельного участка и несоответствие проектной документации?
- Каким образом будет организовано парковочное пространство на 1350 парковочных мест для ЖК «НИКС»?
- Какие меры будут приняты для возврата парковки на прежнее место или выделения земельного участка под парковку для собственников?
- Будет ли сохранена концепция «Двор без машин» и будет ли предусмотрен пожарный проезд, необходимый для высотных домов?
- Существуют ли планы по переносу бетоносмесительного завода западнее ЖК и возможно ли организовать парковку на его месте?
«Мы настаиваем на проведении проверки законности выдачи разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части обеспеченности машино-местами, возвращении изъятой парковки по адресу: Университетская Набережная, 113-а либо выделении земельного участка под парковку для собственников домов с оформлением прав. Требуем не допустить строительство дороги в непосредственной близости от жилой зоны с нарушением СНиП 2.07.01-89, обеспечить нормативное количество машино-мест из расчёта не менее одного машино-места на квартиру (не менее 1350 мест на три дома), привлечь к ответственности должностных лиц, допустивших выдачу разрешительных документов с нарушениями», – заявляют челябинцы.
Также авторы обращения подчёркивают, что ситуация в ЖК «НИКС-Сити» не является частным случаем.
«Это пример того, как обещания застройщика и формальные процедуры согласования приводят к тому, что тысячи людей остаются без парковок, а город получает стихийные свалки машин на газонах и пустырях. Мы готовы предоставить все имеющиеся у нас документы: градостроительный план, схему планировочной организации земельного участка, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, переписку с застройщиком и управляющей компанией, а также фотоматериалы», – отмечают жители ЖК «НИКС-Сити» из домов №113 и №113а по улице Университетская Набережная».
