Не так страшна ипотека…

Ипотека и ипотечное кредитование - основной механизм, который делает жилье доступным во многих странах мира. По оценкам экспертов, объем ипотечного кредитования удваивается каждый месяц. Челябинский рынок ипотечного жилищного кредитования также растет в соответствии с общим трендом. Объемы выдачи по сравнению с показателями прошлого года троекратно увеличились. Обязательства жителей Челябинской области по ипотечным жилищным кредитам перед кредитными организациями по сравнению с июлем прошлого года увеличились на 1,9% до 29,9 миллиардов рублей, в том числе перед региональными банками – на 16,4% до 4,4 миллиарда рублей.

Рост рынка ипотечного кредитования осуществляется, прежде всего, за счет улучшения условий по кредитам на жилье. Процентные ставки практически достигли докризисного уровня. Тренд к понижению ставки рефинансирования и удешевлению ипотечных кредитов сохраняется, поэтому дальнейшее уменьшение процентных ставок вполне реально.

«Вы наверное видели, что практически все банки в своей рекламе заявляют диапазоны ставок «от» и «до». Так вот, снижение процентных ставок будет происходить только в отношении верхних границ. Это в основном связано с усилением конкуренции на рынке ипотечного кредитования. Снижение же нижних значений процентных ставок будет единичным, особенно учитывая тот факт, что Банк России недавно поднял ставку рефинансирования» - объясняют в БИНБАНКе.

По данным Банка России, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам в первом полугодии составила 13,3%, что является минимальным значением за последние полтора года. Средневзвешенная ставка по кредитам на жилье в иностранной валюте составила 11,1% годовых.

Так, в БИНБАНКе минимальная процентная ставка 11,5% годовых, при условии, что клиент оплачивает не менее половины стоимости квартиры. ОТП-Банк кредитует под 13% годовых. А в Сбербанке минимальная процентная ставка – 9,5%. Кроме того, до 30 июня 2011 года в Сбербанке России действует Акция «888», в рамках которой предоставляются кредиты на цели инвестирования строительства квартиры (таун-хауса или части жилого дома) под процентную ставку 8%, сроком на восемь лет, при первоначальном взносе – не менее 50% от стоимости жилья. Решение по кредиту принимается за восемь дней.

Увеличению объемов ипотечного кредитования способствовало не только снижение процентных ставок, но и отмена комиссий рядом банков. В Сбербанке все дополнительные комиссии при кредитовании частных клиентов были отменены еще в апреле 2010 года. В БИНБАНКе существует стандартная комиссия за перечисление средств на счет заемщика по ипотечной программе – всего 2% от суммы. Стоит отметить, что данная комиссия взимается только один раз – при оформлении ипотечного кредита. В ОТП-Банке единовременная комиссия - 1% от суммы кредита, при оплате кредита комиссий нет, ежемесячные комиссии также отсутствуют.

Многие эксперты уверены, что отмену комиссий могут позволить себе только банки с государственным участием, банки же, осуществляющие ипотечное кредитование в целях последующего рефинансирования путем продажи ипотечных закладных, позволить себе этого не смогут.

Что касается валюты кредита, то многие заемщики на фоне последних событий в мире и нестабильности на финансовых рынках предпочитают брать ипотеку в рублях.

Например, в БИНБАНКе клиент может оформить ипотечный кредит только в рублях, что позволяет избежать риска резких колебаний курсов валют. Ипотека в рублях – залог того, что размер ежемесячного платежа клиента останется постоянным. Многочисленных проблем, сопряженных с валютными скачками просто не возникнет.

В ОТП-Банке кредит может быть оформлен как в рублях РФ, так и в долларах США, в Евро и в швейцарских франках. «Кредит в валюте имеет главный плюс - это процентная ставка по кредиту. Многие заемщики одно время брали кредиты в валюте, когда рубль "крепчал". Это зависело, в первую очередь, от мировых цен на сырьевые ресурсы, в частности на нефть. В данный момент, когда мировые фондовые рынки переживают нестабильность из-за неблагоприятных новостей из стран Евросоюза, курсы мировых валют скачут с большой амплитудой, поэтому оформлять кредиты в валюте рискованно»- объясняют в ОТП-Банке.

В Сбербанке кредиты также предоставляются в рублях, в долларах США и евро. Однако, кредиты в иностранной валюте не получили широкого распространения среди населения Челябинской области.

Еще одной из тенденций на рынке ипотечного кредитования стало снижение размера первоначального взноса. Сегодня уже большинство банков готово выдавать жилищные кредиты при первоначальном взносе в размере 20-30% от стоимости жилья. В то время как в разгар кризиса ипотечный кредит можно было получить, только оплатив половину стоимости квартиры собственными средствами. Стали появляться программы и с нулевым, и с 10% взносом. Банки готовы идти на снижение первоначального взноса, только выдвинув дополнительные условия, удорожающие стоимость кредитования, либо жестко оговорив перечень приобретаемых объектов недвижимости.

Так, в ОТП-Банке минимальный первоначальный взнос составляет 20%, без него оформить ипотечный кредит нельзя. В БИНБАНКе первоначальный взнос - 30%.

В Сбербанке минимальный первоначальный взнос не менее 15%, а для семей с ребенком (детьми), где один из родителей не достиг 35 летнего возраста - не менее 10%. С 21 февраля в Сбербанке введен новый кредитный продукт «Ипотека с государственной поддержкой». При получении данного кредита первоначальный взнос не требуется при условии оформления в залог другого объекта недвижимости.

Что касается максимального срока кредитования, то тут большинство банков единодушны в своих требованиях. Они готовы выдать ипотечный кредит сроком до 30 лет.

Следует также учесть, что покупаемая квартира, согласно тарифам ипотечного кредитования, должна быть застрахована от риска утраты или повреждения. Данное условие скорее более выгодно клиенту, нежели банку. В случае непредвиденной ситуации, все обязательства по возмещению причиненного ущерба ляжет на «плечи» страховой компании, что немаловажно на фоне необходимости исполнения обязательств по ипотечному кредиту. В БИНБАНКе страхование жизни клиента и титульное страхование квартиры не являются обязательными. В ОТП-Банке имеются программы, где страхование вообще не обязательно.

Для того, чтобы семья со средним доходом смогла получить кредит на покупку жилья, часто банки берут в расчет доход поручителей и созаемщиков.

В Сбербанке, например, в качестве поручителя по кредиту может привлекаться супруг(а) заемщика вне зависимости от возраста (если не является созаемщиком), а также совершеннолетние члены семьи заемщика, в собственность которых оформляется приобретаемая недвижимость. Родители также могут выступать созаемщиками.

А в рамках кредитных продуктов БИНБАНКа такое явление как «поручительство» давно потеряло свою актуальность. Оформляя ипотеку в БИНБАНКе, клиент не нуждается в поручителях. Что касается созаемщиков, то ими могут выступать любые платежеспособные лица, отвечающие возрастным требованиям, в том числе и родители.

Основная категория заемщиков, желающих приобрести жилье, - достаточно молодые люди, только начинающие свою карьеру. Но банки и здесь идут навстречу своим клиентам. Ипотеку молодым можно оформить во многих банках, начиная с 18 лет.

Хотя есть ряд гласных и негласных ограничений, которые возраст накладывает на получение ипотечного кредита. Для молодых людей может быть актуальной проблема призыва в армию. Имея достаточный доход для получения ипотечного кредита, молодой человек должен предоставить банку гарантии, что этот доход не иссякнет по причине призыва в армию в течение срока кредитования. Для молодых заемщиков дамского пола, особенно незамужних, так же необходимо подтвердить банку серьезность намерений в погашении ипотечного кредита, учитывая возможность рождения ребенка и отпуска по уходу за ним.

В Сбербанке ипотечный кредит предоставляется гражданину России, в возрасте от 21 года при условии, что срок погашения кредита наступает до исполнения заемщику 75 лет. Никаких других ограничений нет.

В ОТП-Банке возраст заемщика должен быть от 21 до 70 лет на момент погашения кредита. Если возраст заемщика-мужчины составляет от 21 до 27 лет, он должен пройти срочную службу в вооруженных силах или иметь освобождение от прохождения службы в армии на момент подачи заявки.

В БИНБАНКе возраст заемщика ограничивается – от 22 до 65 лет. Если у заемщика призывной возраст, то дополнительным требованием банка является наличие военного билета.

Не только проблемы, но и преимущества дает молодой возраст при ипотечном кредитовании. Банки разрабатывают специальные ипотечные программы для молодых.

Самым ярким примером поддержки является программа ипотеки «Молодая семья» от Сбербанка. Под молодой семьей понимается семья, в которой один из родителей не достиг 35 летнего возраста или это не полная семья с одним родителем в возрасте до 35 лет с ребенком (детьми). При расчете суммы кредита, возможно учитывать доход родителей молодой семьи, а также увеличение срока кредитования или предоставление отсрочки платежа в случае рождения ребенка на период до трех лет.

В ОТП-Банке ипотечных программ для молодой семьи пока не существует, зато имеется возможность реструктуризации кредита (кредитный продукт "Стабильность").

В БИНБАНКе клиенты также могут воспользоваться возможностью реструктуризации ипотечного кредита. Инструментами в данном случае выступают: отсрочка по кредиту, снижение размеров ежемесячного платежа и увеличение срока кредитования.

Еще одним преимуществом для семьи с детьми является получение материнского капитала при рождении второго ребенка, с помощью которого можно оплатить ипотечный кредит. В 2010 году пенсионный фонд РФ принял более 220 тысяч заявлений об оплате ипотечных кредитов средствами материнского капитала на сумму 15,34 миллиарда рублей.

По жилищным кредитам Сбербанка и БИНБАНКа материнским капиталом можно погасить основной долг и проценты по кредиту. ОТП-Банк такой услуги не предоставляет.

Но даже если с учетом всех льгот и скидок для покупки квартиры не хватает небольшой суммы, выгоднее оформлять ипотеку, а не потребительский кредит. «В контексте необходимости приобретения квартиры, сравнение будет в пользу ипотеки, нежели потребительского кредитования. Во-первых, потребительское кредитование ограничено суммой заемных средств, тогда как сумма заемных средств по ипотеке может исчисляться миллионами. Кроме того, за счет сравнительно большого срока кредитования ипотека не так обременительна для клиента: ежемесячный платеж значительно снижается. Так же, традиционно процентные ставки по ипотечному кредиту значительно ниже ставок по потребительскому кредиту» - объясняют в БИНБАНКе.

В любом случае главной задачей при выборе программы ипотечного кредитования является способность заемщика адекватно оценить свои материальные возможности и получить согласие от банка.

Каждый случай банк рассматривает индивидуально. Его решение зависит от наличия иждивенцев, активных кредитов, запрашиваемой суммы ипотечного кредита и срока кредитования. Ориентироваться нужно на то, чтобы после погашения ежемесячного платежа по кредиту, на каждого члена семьи оставался доход в сумме не ниже прожиточного минимума.

«К примеру: семье из трех человек необходим кредит на приобретение жилья в сумме 900 тысяч рублей, при наличии собственных средств – не менее 15% от стоимости объекта недвижимости, мы может предложить Вам денежные средства на срок 30 лет под ставку 13,75% (при залоге объекта недвижимости). Сумма ежемесячного платежа составит 10,5 тысяч руб., с учетом прожиточного минимума на каждого члена семьи по пять тысяч рублей, ежемесячный доход (без учета платежей по другим кредитам) на данную семью должен составлять порядка 26 тысяч рублей» - объясняют в Сбербанке.

В БИНБАНКе существует стандартное требование к доходу заемщиков: расход не должен превышать 45% дохода. В ином случае, заемщик просто не в состоянии будет выполнить свои обязательства по кредиту. Кроме того, совокупный доход всегда можно увеличить путем привлечения созаемщиков, общее число которых согласно требованием в БИНБАНКе не должно превышать трех.

В настоящее время наблюдается стабилизация спроса на ипотечные кредиты. Чаще всего подают заявки на однокомнатные и двухкомнатные квартиры на вторичном рынке. Правительство планирует поддерживать рынок ипотечного кредитования, чтобы ипотека стала доступна не 16% российских семей, как это происходит сейчас, а, как минимум, 60% желающих улучшить жилищные условия.