Челябинск на пороге строительного бума: строят много, но не совсем то

Ответить на вопрос, когда жильё в Челябинске станет действительно доступным для большинства южноуральцев, постарались на очередной встрече представители городской и областной администраций, застройщики и риелторы.
 
 

В 2012 году Челябинск выйдет на докризисные объёмы жилищного строительства

- В первом квартале 2012 года в Челябинской области введено 190 тысяч квадратных метров нового жилья, - сообщил заместитель главы челябинска по вопросам градостроительства Дмитрий Градобоев. Только за январь-февраль 2012 года в Челябинске построено 106 тысяч 393 квадратных метров жилья, сдано 15 многоквартирных жилых домов на 95 тысяч 865 квадратных метров и 10 тысяч 625 квадратных метров индивидуального жилья. В марте 2012 года планируется сдать 16 домов на 80 тысяч квадратных метров. С 2012 года в городе начато проведение еженедельных штабов застройщиков с участием сетевых организаций, что существенно ускоряет реализацию проектов. Всего в 2012 году по сравнению с 2011 годом на Южном Урале планируется увеличить ввод жилья с 1,34 до 1,5 миллиона квадратных метров, в том числе в Челябинске – с 800 тысяч до 1,1 миллиона, из них один миллион – многоэтажного.  Доля панельного жилья 97-й и 121-й серий сократится с 65% до 51%, или 87 домов, в том числе 459 квадратных метров домов 97-й и 64 тысячи метров – 121-й серии, доля многоэтажного жилья по индивидуальным проектам вырастет с 35% до 49%. Точки роста строительства панельного жилья в регионе уже исчерпаны. В 2013 году в Челябинске планируется построить 31 дом 97-й серии и пять домов 121-й серии на 250 тысяч квадратных метров. Доля панельного жилья сократится с 51% до 30%, многоквартирного жилья по индивидуальным проектам вырастет с 49% до 70%. В Екатеринбурге в 2011 году ввели только три панельных дома, в Перми доля панельного жилья составляет 30%, в Москве 18%, в Московской области – 30%. Челябинск поэтапно уходит от серых однообразных панелей за счёт использования рельефных цветных покрытий. Из 93-х застройщиков, имеющих земли в Челябинске, в 2012 году 56 готовы построить 155 многоквартирных домов площадью 1,011806 миллиона квадратов. Средняя обеспеченность жильем в Челябинске составляет 24-26,5 квадратного метра на человека, что соответствует европейским нормам. При этом вокруг города имеется большое количество неучтенного статистикой жилья – 58 самостройных поселков на более чем тысячу домовладений. Владельцы 758 элитных домов в коттеджных поселках не спешат ставить их на кадастровый учет, чтобы не платить налогов.  В 2013 году 50 застройщиков готовы сдать 169 домов на 1,149638 миллиона квадратов, разрешения получены на строительство 29 домов.

 
В ближайшие 15 лет город может полностью избавиться от ветхо-аварийного жилья

 По словам первого заместителя министра строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области Сергея Сихарулидзе, доля официально признанного ветхо-аварийным и непригодным для проживания жилого фонда в Челябинской области составляет сегодня 1,6%, или 1,3 миллиона квадратных метров. Фактически такого жилья больше – 1,5 миллиона квадратных метров. В 2010 и 2011 годах на Южном Урале расселено и ликвидировано более 190 тысяч квадратных метров аварийного жилья, в 2012 году под снос пойдёт более 90 тысяч квадратных метров. Переселение осуществляется как за счёт застройщиков, освобождающих территории под новое строительство, федеральных средств фонда реформирования жилищно-коммунального хозяйства, так и средств областного бюджета. На расселение аварийного жилья из фонда реформирования ЖКХ Южный Урал получил более 600 миллионов рублей, на снос домов вблизи Коркинского разреза должно поступить по два миллиарда рублей из федерального и областного бюджетов, один миллиард из средств ОАО «Челябинская угольная компания».
Сейчас в области полностью ликвидировано аварийное жилье, поставленное на учет по состоянию на первое января 2007 года, продолжается расселение жилья, учтенного по состоянию на первое января 2010 года. В Челябинске имеется почти три миллиона квадратных метров жилья в двухэтажных домах старой постройки, более 10% которых признаны аварийными. Для их расселения потребуется всего шесть миллиардов рублей. При этом до 17% расходов должны взять на себя муниципалитеты, что позволит им создать новый фонд муниципального жилья, 83% - застройщики, в том числе в рамках государственно-частного партнёрства. Средняя себестоимость ввода одного квадратного метра жилья в Челябинске составляет 18 тысяч рублей, средняя продажная цена – 38 тысяч рублей, прибыль застройщиков до 30% при минимальном нормативе 8%.

 
Потребительский экстремизм мешает новому строительству в старых районах

Особенно активно застройщики сносят ветхое малоэтажное жилье в Металлургическом и Ленинском районах Челябинска, переселяя жителей в маневренный фонд. В 2012 году будет снесено 40 тысяч квадратных метров такого жилья, цена сноса не превышает тысячи рублей за метр, с учетом расселения снос обходится в среднем в восемь тысяч рублей за метр. Так, компания «НИКС» расселила 21 двухэтажный дом на 10 тысяч 70 квадратных метров на улицах Кузнецова и Толбухина, предоставив переселенцам новое жилье на 10 тысяч 700 квадратов и освободив территорию под строительство 110 тысяч квадратных метров нового жилья, что привело у удорожанию метра на 3,5 – 3,8 тысячи рублей. Там, где земля под застройку приобретается на аукционе, удорожание составляет от 1,5 до шести тысяч рублей за метр. В 2012 году компания «НИКС» планирует расселить уже 20 тысяч квадратных метров малоэтажного жилья вдоль озера Смолино.

- При расселении действующее законодательство недостаточно хорошо защищает права застройщика от потребительского экстремизма, - считает генеральный директор строительной компании «Легион», депутат Челябинской городской Думы Александр Букреев. - Поэтому застройщикам пока выгоднее строить в чистом поле. Привыкшие к бесплатным квартирам при социализме люди требуют за свои развалюхи нереально много, что не позволяет быстро расселить все сносимые дома. Прописав в крохотной квартире десяток родственников, при сносе собственники требуют предоставить каждому по 18 квадратных метров нового жилья. И хотя это незаконно, суды часто встают на сторону жильцов, заставляя муниципалитеты и застройщиков превышать свои финансовые возможности. В судах сейчас находится более 160 дел по искам переселяемых жителей Коркино и посёлка Роза.  Не случайно, что среди челябинских застройщиков пока не находится желающих расселить 26-й микрорайон «Киргородок» в Тракторозаводском районе с ветхими двухэтажными шлакоблочными домами военной и послевоенной постройки, где затраты на расселение могут составить 11 тысяч рублей за метр. Из-за паразитизма жителей тяжело расселяются старые дома в центре города.

 Доступного жилья в Челябинске по-прежнему нет

По мнению председателя правления НП «Саморегулируемая организация «Союз строительных компаний Урала и Сибири» Александра Воробьёва, ситуация на жилищном рынке Южного Урала далека от идеальной. Пока Челябинск остаётся единственным из 12 российских городов-миллионников, не сумевшим восстановить докризисные объёмы жилищного строительства. В городе не проводится строительный мониторинг, нет ясности, сколько и какого жилья необходимо строить, в какие годы и сколько жилья попадет в категорию ветхо-аварийного, сколько жилья может потребить рынок. Действительно доступного жилья в городе нет, хотя среди городов-миллионников в Челябинске самая низкая стоимость квадратного метра. Разрекламированное дешевое жилье на Краснопольской площадке по 800 тысяч рублей за малогабаритную квартиру-студию уже подорожало до 40 тысяч рублей за квадратный метр. Всего шесть лет назад в городе начали строить дома с необходимой тепловой защитой, позволяющей экономить энергоресурсы. В массовом строительстве так и не внедряются энергосберегающие технологии, не строятся дома с автономными газовыми котельными, индивидуальными тепловыми пунктами, позволяющими устанавливать оптимальный тепловой режим в квартирах, бесконтактными счетчиками воды и тепла с дистанционной передачей данных. Не строится то жилье, которое действительно необходимо людям. Строительный рынок очень чувствителен к макроэкономическим колебаниям. Производительность труда у российских строителей в пять раз ниже, чем у американских. В случае кризиса и падения цен на жилье, строительным компаниям приходится сокращать до 90% персонала. По инициативе застройщиков в Челябинской области планируется создать ассоциацию владельцев загородной недвижимости.

Элитные квартиры в Челябинске оказались дешевле массовых

- Около 30% реализуемого на рынке Южного Урала жилья – новостройки, 70% - вторичное жильё, - отметил председатель  совета некоммерческого партнерства «Региональная гильдия риелторов «Южный Урал» Валентин Корытный. - Средняя стоимость квадратного метра в  новых 1,2,3 комнатных квартирах эконом-класса и повышенной комфортности площадью до 50,70 и 100 метров, соответственно, – 38-42 тысячи рублей. При этом в элитных квартирах площадью от 150 метров, из-за ограниченности спроса, стоимость квадратного метра упала до 35 тысяч рублей. Люди умеют считать деньги и не готовы дорого платить за содержание лишней площади. С декабря 2011 года по март 2012 года стандартные новостройки в Челябинске подорожали в среднем  на 4-7%, жилье повышенной комфортности – на 3-5%, элитное жильё подешевело на 1%. Вторичное жильё дорожает медленнее, в среднем с отставанием на три-пять месяцев от новостроек. На рынке загородной недвижимости наибольшим спросом пользуются микрорайоны Залесье и Парковый. Сегодня южноуральцы готовы покупать 1-2-этажные коттеджи площадью до 150 квадратных метров с приусадебным участком до двух соток в радиусе не далее 15 километров от Челябинска с хорошей транспортной доступностью, а также недорогие многоуровневые таун-хаусы площадью до 120 квадратных метров.