Простая математика ипотечного кредитования

Большинство сделок с недвижимостью в Челябинской области происходит с использованием ипотечного кредита. Оформить ипотеку непросто, а решиться на нее – еще сложнее. Ведь тем, кто не смог правильно рассчитать свои финансовые возможности, кредитное бремя приносит массу забот. Поэтому все возможные затраты необходимо заранее предусмотреть.

Прежде всего, нужно подумать о том, где найти средства на первоначальный взнос. Это может быть проданное имущество, материнский капитал, либо собственные накопления. Сумма взноса должна быть не менее 10% от стоимости квартиры.

«Если таких накоплений нет, то получить ипотечный кредит все же можно, но процентная ставка по нему в этом случае будет на 1-2 процентных пункта выше, - отметил Станислав Дехтулинский, управляющий Екатеринбургским филиалом «Росгосстрах Банка». – В этом случае решение взять ипотечный кредит нужно тщательно взвесить, лучше для начала сконцентрироваться на сборе первоначального взноса».

Как объяснил агентству директор управления внедрения проектов и продуктов Уральского банка Сбербанка России Рашит Мусифуллин, наиболее выгодные условия кредитования предоставляются клиентам, которые могут внести в качестве стартовой суммы не менее половины от стоимости квартиры.

По словам Ирины Кудряковой, управляющего РОО «Челябинский» ВТБ24, при планировании кредита следует учитывать, что если потенциальный заемщик имеет активы в виде недвижимости, какого-нибудь транспортного средства либо денежных сбережений, то шансы получить положительное решение от банка о предоставлении ипотечного кредита окажутся существенно выше. Также необходимо знать, что увеличить сумму кредита можно посредством привлечения поручителей, что позволит учесть их доход.

Если вопрос с первоначальным взносом решен, далее следует соотнести размер будущих ежемесячных выплат с реальным доходом. И хотя банк тоже обязательно поинтересуется размером дохода заемщика, необходимо четко оценить, можно ли позволить себе привычную жизнь на те средства, которые будут оставаться после уплаты ежемесячных платежей по ипотечному кредиту.

«Чтобы уплата кредита не оказалась непосильной ношей, перед принятием решения необходимо реально оценить свои финансовые возможности, - советует Рашит Мусифуллин. - Клиент должен быть уверен в том, что его личных доходов и доходов семьи достаточно, чтобы своевременно погашать долг, а оставшихся денег хватит на текущие расходы. Оптимальным считается вариант, когда ежемесячно заемщик отдает банку на погашение кредита не более 20-30% своих доходов».

На сайтах многих банков есть кредитный калькулятор, с помощью которого клиенты могут предварительно рассчитать свой ежемесячный платеж в зависимости от уровня дохода или стоимости выбранного объекта недвижимости.

Но сначала нужно определиться со сроком кредита. Чем больше срок действия кредита, тем меньше ежемесячный платеж, но переплата при этом больше. На первый взгляд наиболее привлекательными кажутся ставки у непродолжительных кредитов (сроком до 10 лет). Но разница между платежами по кредиту с коротким и с длинным сроком при прочих равных условиях может оказаться значительной и существенно увеличит долговую нагрузку на клиента. Так, например, кредит в 2 миллиона рублей, взятый на 10-тилетний срок, обойдется клиенту дороже на 6 тысяч рублей в месяц (ориентировочно) по сравнению с кредитом на 20 лет.

Имеет значение и вид платежа – дифференцированный или аннуитетный. Как пояснил начальник отдела по работе с партнерами управления развития розничного бизнеса банка «Интеркоммерц» Илья Голофаев, при дифференцированных платежах вся сумма займа делится на равные части (количество месяцев) и ежемесячно выплачивается эта часть плюс проценты, начисленные на остаток основного долга. То есть, размер ежемесячного платежа будет уменьшаться за счет уменьшения основного долга.

Аннуитетный платеж предполагает фиксированный (равный из месяца в месяц) ежемесячный платеж по кредиту, включающий в себя суммы в погашение основного долга и процентов. При этом в течение срока кредита суммы основного долга и процентов перераспределяются в составе платежа.

Стоить отметить, что дифференцированные платежи на начальном этапе будут выше, в отличии от аннуитетных, а в конце – ниже (при стандартном графике погашения).

«Разница будет в том, что вы гасите задолженность перед банком равными платежами или же по графику, в котором сумма платежа ежемесячно уменьшается, - рассказал Дмитрий Рейдман, директор филиала "Челябинский" ОТП Банка. - В первом случае, например из платежа в 15 тысяч рублей, процент за пользование кредита будет составлять 10 тысяч рублей, остальные 5 тысяч рублей пойдут на погашение основного долга. Со временем этот дисбаланс будет смещаться в сторону увеличения суммы гашения основного долга, но общая сумма будет оставаться неизменной на протяжении всего графика. Во втором случае ежемесячный платеж в начале графика составит порядка 20 тысяч рублей, и по мере уменьшения основного долга сумма процентов за пользование кредитом будет уменьшаться. Таким образом, вы начнете выплачивать с 20 тысяч рублей, а к концу графика платеж составит, скажем, 5 тысяч рублей».

Рассчитаем общие расходы на примере программы «Новостройка» ОАО банк «Снежинский» ежемесячный платеж на оба срока, для примера будем использовать аннуитетный платеж. Цена квартиры 2 миллиона рублей, первоначальный взнос 20% - 400 тысяч рублей, сумма кредита – 1,6 миллиона рублей. Ставка по кредиту - 11%. При сроке кредита в 15 лет ежемесячный платеж составит 18 тысяч 266 рублей, переплата – 1 миллион 650 тысяч 562 рубля. При сроке кредита в 10 лет – ежемесячный платеж составит 22 тысячи 246 рублей, переплата будет 1 миллион 24 тысячи 492 рубля.

На цифрах по ипотечной программе банка «Зенит» будет следующее:

Сумма кредита 2 миллиона рублей, срок 10 лет, ставка 14,4% годовых, ежемесячный аннуитетный платеж - 31 тысяча 655,38 рубля. На срок 20 лет, ставка 15% годовых, ежемесячный аннуитетный платеж 26 тысяч 353,39 рубля. На срок 30 лет, ставка 15% годовых, ежемесячный аннуитетный платеж 25 тысяч 292,53 рубля.

Но не стоит забывать и о том, что помимо ежемесячного платежа, заемщику предстоит оплатить сопутствующие единовременные расходы, например, услуги банка, страховой и оценочной компаний, нотариуса и государственных органов регистрации, величина которых также зависит от условий кредита. Как правило, дополнительные расходы варьируются в пределах 2-3% от суммы предоставляемого займа. Обязательным может быть только страхование имущества. В большинстве страховых компании ставка по этому виду страхования 0,15 % от остатка долга по кредиту плюс 10% в год. Дополнительно можно оформить страхование жизни и (или) страхование титула. Однако отсутствие этих видов страхования не влияет на процентную ставку.

Для тех, кто хочет сэкономить на процентах, можно рассмотреть вариант досрочного погашения ипотеки. «Выгода от досрочно погашения зависит от валюты, в которой был взят кредит, - рассказала Ирина Кудрякова, управляющий РОО «Челябинский» ВТБ24. - Получатели кредитов в иностранной валюте финансово заинтересованы в том, чтобы рассчитаться как можно раньше, это связано с постепенным повышением курса евро и доллара по отношению к рублю. А вот заемщики с рублевыми кредитами на фоне плавной девальвации рубля со временем могут минимизировать реальную значимость платежа, поэтому могут не торопиться с досрочным погашением кредита».

Большинство кредитных программ банков предусматривают аннуитетные (равные) платежи, по которым в первое время большая часть выплат по кредиту состоит из оплаты процентов за пользование ссудой. Поэтому досрочное погашение кредита с аннуитетными платежами после середины срока не принесет особой выгоды, особенно ближе к концу срока, когда платежи состоят практически из одного «тела» кредита (то есть основного долга), которое в любом случае придется вернуть банку.

Рассчитать сумму платежа кредита для досрочного полного погашения кредита при дифференцированном платеже несложно. Для этого достаточно к сумме очередного ежемесячного платежа по кредиту добавить сумму остатка основного долга по кредиту.

Например, если согласно графику платежей ежемесячно оплата кредита составляет 5 тысяч рублей и на ближайшую дату платежа остаток основного долга по кредиту (с учетом совершения платежа на данную дату) должен составить 30 тысяч рублей, сумма полного досрочного погашения кредита составит 35 тысяч рублей. Выгода клиента в данном случае  - это сумма процентов за пользование кредитом, которую он должен был заплатить.

Кроме того, уменьшая досрочно сумму основного долга по кредиту, клиент имеет возможность сократить свои расходы по страхованию предмета залога по ипотеке (квартиры).

Рассчитать все затраты при оформлении ипотечного кредита достаточно просто, теперь осталось только принять решение.