Александр Кондрашов: «Ипотека дает преимущество не банку – человеку»
С 15 сентября текущего года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию меняет стандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, порядок определения ставки по ипотечным кредитам, порядок рефинансирования кредитов, выданных по стандартам Агентства.
О том, как это отразится на рынке ипотечного кредитования Челябинской области, наш корреспондент беседует с генеральным директором ОАО «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» (ЮУ КЖСИ) Александром Кондрашовым.
- Александр Викторович, в чем суть нового порядка рефинансирования закладных?
- С 15 сентября АИЖК переходит на новую систему рефинансирования закладных. Так называемая отсечная ставка или рыночная ставка кредита, который рефинансирует АИЖК, обозначена в 12,65 процента. Теперь те кредиты, которые были выданы по ставкам ниже рыночной, агентство будет выкупать у банков с дисконтом, то есть банки будут доплачивать за рефинансирование такого кредита. А за кредиты, которые имеют ставку выше 12,65 процента, АИЖК будет платить премию.
То есть теперь банки, которые работают по стандартам АИЖК, будут вынуждены, чтобы не терпеть убытков, выдавать кредиты по ставкам выше 12,65 процента годовых. Это касается, прежде всего, небольших региональных банков, которые не держали собственный портфель закладных и жили за счет рефинансирования.
При этом процент увеличения будет не очень большой. Средняя ставка по портфелю ипотечных кредитов в нашей области была равна 12,5 процента, а рыночная установлена 12,65 процента, то есть рост составит всего 0,15 процента. В денежном ежемесячном выражении это небольшая сумма.
Примечание:
Изменения формулы расчета ставки рефинансирования кредитов.
С 15 сентября 2008 года АИЖК определяет размер ставки рефинансирования как сумму базовой ставки (стоимость привлечения финансовых средств для Агентства) и маржи за кредитный риск. Формула маржи за кредитный риск построена по результатам статистического анализа имеющегося у Агентства портфеля и включает в себя как прежние параметры - срок и коэффициент отношения кредита к залогу, так и дополнительный - сумму кредита, позволяющий более дифференцированно подходить к оценке платежеспособности заемщиков. Агентство отходит от практики раскрытия информации в форме таблицы ставок по стандартным продуктам, предоставляя информацию в виде формулы расчета процентной ставки. Для определения размера процентных ставок на сайте Агентства расположен калькулятор, воспользовавшись которым заемщики, партнеры Агентства, участники рынка смогут определить значение ставки для кредита с точно заданными условиями.
Изменения в условиях рефинансирования Агентством.
С 15 сентября 2008 года Агентство будет рефинансировать ипотечные кредиты в рамках действующих договоров, процентная ставка по которым может быть равна, выше или ниже установленной Агентством на дату предложения к выкупу для кредитов, соответствующих стандартам Агентства. Закладные, процентная ставка по которым ниже ставки рефинансирования, рассчитанной по новой формуле, могут быть предложены Агентству для рефинансирования с дисконтом, величина которого вычисляется с учетом фактического срока жизни кредита. Закладные с процентной ставкой выше ставки рефинансирования могут быть рефинансированы Агентством с надбавкой к цене (премией).
- Банки, которые работают по собственным программам, тоже будут повышать ставки?
- Банки, которые имеют свои ипотечные программы и держат свой пакет закладных, будут сами устанавливать процентные ставки, не зависящие от решения АИЖК. Если банк найдет более дешевые деньги, то он сохранит ставку на прежнем уровне.
- Например?
- Например, на днях пришло приятное известие о том, что Европейский Центробанк (ЕЦБ) и Банк Англии объявили о сохранении своих базовых ставок на прежних уровнях. Это позволит нашим банкам, которые смогут воспользоваться европейскими деньгами, кредитовать южноуральцев на более выгодных условиях.
Примечание:
Базовая ставка определяет стоимость заимствований на территории страны. Ставка рефинансирования ЕЦБ составляет 4,25 процента, а Банка Англии - пять процентов. Ставка в еврозоне не менялась с 3 июля, в Великобритании – с 10 апреля 2008 года.
- Будут ли пересмотрены ставки по выданным ранее ипотечным кредитам?
- Нет. Нововведения коснутся исключительно тех, кто будет брать кредит после 25 августа. У тех, кто воспользовался ипотекой до этой даты, договоры не будут пересмотрены. У нас, в отличие от западной системы ипотеки, нет плавающей ставки. Поэтому кредиты, выданные по стандартам АИЖК, пересмотру не подлежат.
Примечание:
В настоящее время в Челябинске и области порядка 40 банков предлагают более 100 программ ипотечного кредитования. В ЮУ КЖСИ аккредитовано 16 банков, работающих на территории Челябинской области по федеральным стандартам. Это «Челябинвестбанк», «УралПромБанк», «Тверьуниверсалбанк», «Тюменьэнергобанк», «Снежинский», «Челиндбанк», «Северная Казна», «Мосстройэкономбанк», «ЮУ БСР "Резерв», «Урал-Лига», «Мечел-Банк», «АК АкБарсБанк», Челябинский филиал КБ «Капитал Кредит», «Русский ипотечный банк».
- Александр Викторович, вы же продаете закладные не только АИЖК?
- Да. Сегодня мы работаем с двумя операторами и ведем переговоры с рядом банков о возможном рефинансировании закладных.
- Другие компании тоже намерены менять стандарты рефинансирования?
- Сейчас у нас идет стадия переговоров с партнерами об условиях дальнейшего рефинансирования.
- Что бы вы посоветовали потенциальным заемщикам – можно сейчас спокойно брать ипотечные кредиты или нужно переждать невыгодный период?
- Я остаюсь на прежних своих позициях, которые неоднократно обозначал. Налоговые льготы, которые предоставляет государство, уровень инфляции и рост цен на недвижимость даже при нынешних процентах оставляет в преимущественном положении не банк, а человека, который воспользовался ипотекой. Во-первых, он серьезным образом капитализировал самого себя. Приобретая недвижимость, которая дорожает, он приобретает актив. Во-вторых, человек, покупая жилье в кредит, стимулирует себя к карьерному росту и повышению доходов. Заемные средства не позволяют человеку расслабляться.
- Александр Викторович, в предыдущие годы процентные ставки по ипотечным кредитам росли или понижались? И как это отражалось на количестве выданных кредитов?
- В 2005 году при ставке в 14-15 процентов ипотекой воспользовались более 5,7 тысячи человек, при ставке от 11 до 14 процентов – более 14 тысяч южноуральцев, при ставке от 10,75 до 14,5 процента – 28 тысяч человек.
Примечание:
В первой половине 2005 года кредиты на покупку жилья по федеральным стандартам можно было получить под 15 процентов годовых.
С 1 июня 2005 года банки, работающие по системе АИЖК, начали выдавать ипотечные кредиты под 14 процентов.
С 1 октября 2005 года АИЖК ввело новые стандарты федерального ипотечного кредитования. Максимальный срок кредитования вырос с 26 до 30 лет. Допустимый возраст заемщика увеличен с 60 до 75 лет.
С 1 января 2006 года были введены дифференцированные процентные ставки по ипотечному жилищному кредитованию в зависимости от величины кредита и срока кредитования. Минимальная ставка – 12 процентов, максимальная - 13,5 процента. Минимальный первоначальный взнос – 30 процентов. Также с 1 января 2006 года был увеличен максимальный размер кредита до четырех миллионов рублей.
С 1 июля 2006 года ставки по кредитам на покупку готового жилья по федеральным стандартам были снижены еще на 0,5–1,5 процента в зависимости от срока и суммы займа. Минимальная ставка уменьшена до 11,5 процента, максимальная – до 14,5 процента годовых. Минимальный первоначальный взнос – 10 процентов.
С 1 октября 2006 года еще одно понижение. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса процентная ставка по ипотечному кредиту составляла от 11 процентов до 14 процентов годовых в рублях.
С 1 июля 2007 года АИЖК очередное снижение – ставки колеблются от 10,75 процента до 14 процентов годовых в рублях. Кроме того, агентство ввело девять новых ипотечных стандартных продуктов вместо ранее действовавших шести. Эти условия продержались больше года.
С 25 августа 2008 года процентная ставка по ипотечному кредиту составит от 13,5 процента до 16 процентов годовых в рублях в зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса.
В 2005 году в Челябинской области с участием ОАО «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» выдано пять тысяч 743 ипотечных кредита.
В 2006 году банками было выдано 14 тысяч 37 ипотечных кредитов на сумму 10,1 миллиарда рублей. В 2007 году - 28 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму около 23 миллиардов рублей. В этом году за семь месяцев выдано более 13 тысяч кредитов на 13 миллиардов рублей.
- С ростом числа выданных кредитов растет ли доля неплательщиков?
- В Америке порядка восьми процентов неплательщиков. У нас не более 4,5 процента. Из них половина заемщиков была записана в эту категорию из-за технических ошибок в заполнении документов, еще часть – по своей забывчивости (уехали в отпуск и забыли заплатить). За все время, у нас было не более 20 заемщиков, которые отказались платить по кредиту, а мы сегодня обслуживаем более 5,5 тысячи кредитов.
- Сколько закладных вы рефинансировали за все время работы агентства?
- По рефинансированию закладных в АИЖК Челябинская область входит в пятерку лидеров после Алтайского, Красноярского края, Самарской области и Республики Башкортостан. За 11 месяцев 2007 года Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию (ЮУ АИЖК) рефинансировало аккредитованные банки, выкупив у них более одной тысячи закладных на общую сумму 870 миллионов рублей. По сравнению с 2006 годом объем рефинансированных закладных вырос в 1,3 раза.
На сегодня мы рефинансируем на сумму 110-120 миллионов в месяц. Это на 20 процентов больше, чем в прошлом году.
- С прошлого года корпорация основной упор в своей деятельности делает на строительство. Сколько жилья сдано в этом году?
- В 2008 году корпорация направит в строительство два миллиарда 340 миллионов рублей, в том числе на малоэтажное жилье – один миллиард 130 миллионов рублей. На эти средства при поддержке корпорации планируется возвести 300 тысяч квадратных метров жилья, из них 123 тысячи квадратных метров - малоэтажки. Собственными силами агентство построит 130 тысяч квадратных метров жилой площади. В прошлом году с участием корпорации в области введено 248 тысяч квадратных метров жилья, из них 40 процентов построено собственными силами. Объемы малоэтажного строительства выросли в четыре раза: с 10 до 40 тысяч квадратных метров.
Сегодня ЮУ КЖСИ работает над 60 объектами в 25 муниципальных образованиях Челябинской области. Кроме того, корпорация ведет строительство малоэтажных поселков в Магнитогорске (в стадии завершения поселок «Нежный»), Чебаркуле и Чебаркульском районе, Южноуральске, Кыштыме, Еманжелинске, Миассе, поселке Новомуслюмово. Также начато возведение индивидуальных жилых домов в Сосновском районе (п. Шигаево), Аргази, Аргаяшском районе.
Много предложений по взаимодействию нашей компании с другими соинвесторами. Нас привлекают как гаранта и надежного партнера в строительстве и реализации жилья.
- Генеральный директор АИЖК Семеняка озвучивал будущие социальные проекты агентства. Кого они коснутся?
- Планируется разработать специальную программу, в рамках которой в качестве первоначального взноса будет учитываться материнский семейный капитал, что даст возможность увеличить сумму кредита при выдаче. Кроме того, АИЖК планирует внедрить кредитные продукты для людей со средним и ниже среднего уровня доходов, для молодых семей, проекты,связанные с военнослужащими. Для молодых людей планируется, что ставка изначально будет небольшой, а потом, с ростом доходов семьи, она будет увеличивается. Но это продукты будущего года. Наша корпорация идет впереди АИЖК в социальных вопросах. Мы уже два года работаем с жилищными сертификатами молодым семьям и бюджетникам.
- ЮУ КЖСИ намерена в следующем году запустить свой новый проект - завод малоэтажного домостроения. В какой стадии он сейчас находится?
- На сегодня мы выбрали площадку под строительство, технологию. Наши специалисты съездили в Германию, посмотрели действующие заводы, добились устной договоренности по ценам и перечню оборудования, которое мы будем приобретать. В ближайшее время мы подпишем контракт на поставку оборудования. Во втором-третьем квартале 2009 года мы запустим завод в эксплуатацию.
Примечание:
Завод будет построен в Шаголе на территории предприятия, занимающегося деревообработкой. Это будет совместное предприятие, большая часть акций которого будет принадлежать ОАО «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» (ЮУ КЖСИ), некоторая доля достанется и собственнику земельного участка, на котором возведут завод.
Первоначальная мощность – 100 домов в месяц (при работе в одну смену). Общий объем инвестиций – 10 миллионов долларов. По новой технологии малоэтажные дома будут собираться как конструктор из блоков, изготовленных на заводе по специальной программе. Под ключ такой дом будет сдаваться в течение одного-двух месяцев. Цена квадратного метра составит от 12 до 15 тысяч рублей. Причем заказчик сможет заказать себе дом любой планировки.
