Сергей Комяков: «Способ управления своим домом жильцы должны выбрать сами»

Жилищный кодекс, вступивший в силу 1 марта 2005 года, дал собственникам реальную возможность самим решать вопросы жизнеобеспечения своего дома. Более того, новый закон обязал собственников поддерживать в порядке общее имущество - лестницы и лестничные клетки, чердаки, подвалы, крышу, все инженерное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом.

Срок выбора управляющих компаний, которые будут обслуживать многоквартирные дома, продлен до 1 июля 2008 года. Но уже с 1 января до 1 мая 2008 года органы местного самоуправления должны будут провести открытые конкурсы по отбору организаций для управления многоквартирными домами, если собственники помещений до 1 января 2008 года свой выбор не сделают.
Какие способы управления многоквартирными домами предлагает жилищное законодательство, в чем преимущества каждого из вариантов, как правильно составлять договоры с управляющими компаниями. Об этом и многом другом наш корреспондент беседовала с председателем Челябинской городской Думы Сергеем Львовичем Комяковым.

- Сергей Львович, жилищный кодекс предлагает три способа управления общим имуществом многоквартирного дома, в котором они проживают. Это непосредственное управление собственниками жилья, управление ТСЖ (или жилищным кооперативом) и третий вариант, когда обслуживание дома доверяется управляющей компании. Каковы особенности каждого из вариантов? Какой, по Вашему мнению, наиболее предпочтительный?

- Главное, чтобы выбор делался осознанно и с полным пониманием всех плюсов и минусов, которые кроются за тем или иным способом управления многоквартирным домом. Остановимся на каждом способе поподробнее.
Самый непростой вариант с организационной точки зрения - это непосредственное управление. В основу непосредственного управления заложена идея, что каждый гражданин самостоятельно заключает договоры на поставку тепла, электроэнергии, воды, уборку прилегающих территорий и подъездов. Согласитесь - это далеко не просто для основной массы горожан, разбираться во всех юридических тонкостях. Впрочем, выход есть: можно привлечь на безвозмездной основе уполномоченное лицо, которому и будет поручено решение этих вопросов. Если найдется такой активный и сознательный человек среди жильцов дома, то это будет замечательно. Однако основная сложность в подобном способе управления заключается в том, что по каждому вопросу необходимо собирать собрание собственников жилья. В сегодняшних условиях сделать это очень непросто.
Второй способ управления - товарищество собственников жилья (ТСЖ). Этот вариант предполагает создание некоего юридического лица, которое должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке. Как правило, ТСЖ создаются, в основном, в новостройках. Роль его организатора в большинстве случаев берут на себя строительные организации, возводившие дома.
Третий вариант – для управления домом выбирается специализированная организация (управляющая компания), с которой заключается договор на определенный срок (не менее года и не более пяти лет). В течение этого времени организация обязуется оказывать услуги и выполнять необходимые работы по содержанию и ремонту общих помещений дома, инженерного оборудования, а также предоставлять коммунальные услуги.

- Может так получиться, что привлечение управляющих компаний будет наиболее затратным способом управления домом?

- Я бы не сказал, что управляющие компании – это наиболее затратный способ обслуживания жилья.
В конечном итоге все зависит от собственников. Только они принимают решения о стоимости, объемах и периодичности предоставления услуг.
Управляющая компания должна заключить с каждым нанимателем или собственником помещения договор, где обязательно должно быть указано общее имущество дома, передаваемое в управление, стоимость услуг, порядок контроля. Договор должен быть составлен в двух экземплярах и подписываться обеими сторонами.

- Сколько на сегодня в Челябинске УК, ТСЖ и сколько челябинцев выбрали непосредственный способ управления?

- Сейчас в городе работают 14 управляющих компаний и порядка 100 товариществ собственников жилья. Управляющие компании обслуживают львиную долю жилого фонда. ТСЖ, как правило, организуются на небольших территориях. Это может быть группа домов в одном дворе или в одном микрорайоне, квартале.
Но есть примеры в нашем городе, когда собственники выбрали непосредственный способ управления своим домом. В Тракторозаводском районе управляющая компания «Жилкомсерсис» сама инициировала переход на непосредственное управление. Дело в том, что порядка пяти-семи процентов горожан не платят за коммунальные услуги. Управляющая компания по правилам является поставщиком коммунальных услуг. Поставщик тепла выставляет счет за оказанную услугу управляющей компании, УК рассылает счета гражданам. Но оплачивают счета лишь 95 процентов жителей, а поставщики услуг требуют с управляющих компаний расчеты в полном объеме. Возникает задолженность, и поставщики начинают грозить управляющим компаниям отключениями. Вот для того, чтобы не ставить в тяжелое положение дисциплинированных собственников управляющая компания «Жилкомсерсис» инициировала переход к непосредственному управлению, где каждый собственник жилья будет отвечать сам за себя. Это решило проблему неплатежей граждан и управляющей компании. Теперь поставщики услуг предъявляют претензии не к управляющей компании, а непосредственно жителям-должникам.

- Сергей Львович, а сохранились ранее обслуживающие нас ДЭЗы и ЖЭКи?

- Да, ДЭЗы и ЖЭКи остались. Но они являются подрядными организациями, которые оказывают определенный объем услуг на ограниченной территории.
Вся реорганизация жилищно-коммунальной сферы проходила на основе этих самых ДЭЗов и ЖЭКов. То, что сейчас стало называться управляющими компаниями, раньше называлось муниципальным предприятием, в структуру которого входили и ДЭЗы, ЖЭКи, аварийные и диспетчерские службы.
При смене организационно-правовой формы мало что изменилось. Сейчас ЖЭК– это просто звено в управляющей компании (там работает паспортист, слесарь и т.д.) Хотя теоретически на базе ЖЭКа может быть создана отдельная управляющая компания.

- Сергей Львович, вернемся к началу нашего разговора, как выбрать управляющую компанию?

- Для начала необходимо провести общее собрание собственников помещений.
Оно может быть проведено в очной форме или в форме заочного голосования. В первом случае собственники жилья, владеющие не менее 50 процентами квадратных метров общей жилой площади, собираются вместе и путем голосования принимают конкретные решения (большинством голосов).
При форме заочного голосования не требуется присутствия всех собственников помещений. Достаточно передать решение в письменной форме по поставленным на голосование вопросам.
Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном доме. Как правило, сами управляющие компании обращаются к жильцам и предлагают свои услуги.
Ведь собрать жителей на общее собрание достаточно проблематичная задача. Возникает масса сложностей: необходимо найти помещение, собрать жильцов в одно удобное для всех время.
Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме была создана инициативная группа собственников помещений. Они должны разработать необходимую документацию, сформировать повестку дня, подобрать помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, определить дату и место проведения общего собрания.
Инициативная группа должна провести предварительный опрос мнений жителей по способу управления домом, найти подходящие управляющие компании, определить кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии.
Кроме того, инициаторы обязаны направить каждому собственнику уведомление, где указаны не только обсуждаемые вопросы, но также фамилия, имя, отчество того, кто созывает собрание. Общее собрание может принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также менять саму повестку, иначе решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке.
При этом инициаторы созыва общего собрания обязаны информировать собственников о нем не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.
Общее собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов кв. метров от общего числа собственников. Решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех жильцов, даже если они не присутствовали на собрании.
В Челябинске сами жильцы очень редко выступают инициаторами проведения общих собраний. Управляющие компании идут, как правило, по пути заочного голосования. Они раскладывают по почтовым ящикам документы (договоры на управление). В этом случае возникают проблемы с оформлением протокола разногласий по данному договору. Под ним должны подписаться как минимум 50 процентов собственников, только тогда он становится юридически легитимным документом. А когда претензии или несогласие высказываются одним собственником (в представленных ему документах), то это нигде не учитывается.

(Примечание: Протокол разногласий составляется в том случае, если жители дома не согласны с какими-то пунктами предлагаемого им договора на управление. В протоколе необходимо изложить пункт договора, с которым Вы не согласны, и рядом изложить данный пункт в Вашей редакции. Можно включить в протокол те пункты, которые УК не включила в договор, а Вы считаете необходимым их включить. Для того, чтобы УК не смогла оставить без внимания и удовлетворения Ваш протокол разногласий, его необходимо подписать большинством собственников дома и направить почтой с уведомлением и с сопроводительным письмом, в котором указать дату отправления, либо вручить секретарю УК под роспись.
Если договор не устраивает Вас по большинству позиций, то целесообразно направить УК для рассмотрения свой вариант договора).

Пассивное отношение к своему имуществу, к участию в собраниях - это издержки нашего сознания. Мы привыкли, что у нас за все отвечает государство. А государство, дав возможность людям бесплатно приватизировать свои квартиры, до конца не объяснило, что, кроме прав, существует и обязанность.
Встречаясь с людьми, я привожу им один и тот же пример. У жителя частного дома, ни в советское время, ни сейчас не возникает вопросов, кто должен следить за состоянием его дома и обслуживать его. Он не пойдет в мэрию с просьбой оказать финансовую или административную помощь в проведении ремонта. Поток жалоб, который еженедельно получает Челябинская городская Дума, свидетельствует о том, что отношение жильцов многоквартирных домов, которые в результате приватизации стали собственниками своих квартир, абсолютно не изменилось. Они по-прежнему считают, что можно куда-то пожаловаться и тогда к ним придут и решат за них все жилищно-коммунальные проблемы. К сожалению, это не так.
По новому жилищному кодексу собственники несут полную ответственность за содержание своего жилья.
На сегодняшний день контроль за качеством и объемом предоставляемых услуг, осуществляет государственная жилищная инспекция (ГТИ). Все жалобы, которые поступают в мэрию, переадресовываются туда, потому что только эта организация имеет реальные рычаги воздействия.

(Примечание от автора: ГТИ располагается по адресу: Челябинск, Елькина, 79, пятый этаж. Телефон приемной – 263 – 96 – 60. Челябинского отделения – 237 – 63 – 78.
Инспекция работает только по письменным обращениям граждан, устные жалобы не рассматриваются. На днях было принято новое положение «О приеме заявлений и жалоб от граждан по ненадлежащему содержанию и обслуживанию жилого фонда в Челябинской области». Все подробности на сайте «Урал-пресс-информ» за 1 феврале в рубрике «Социум»).

Косвенно мэрия пока еще может влиять на жилищные организации. Но это влияние носит административно-имущественый характер: поскольку управляющие компании, в основном, занимают муниципальные помещения и пользуются муниципальным имуществом (транспорт, спецтехника). Если комиссионное рассмотрение работы УК покажет, что она действует неправильно, то ее можно лишить права пользования муниципальным имуществом.

- Сергей Львович, срок выбора управляющих компаний продлен до 1 июля 2008 года. Но уже с 1 января до 1 мая 2008 года органы местного самоуправления должны будут провести открытые конкурсы по отбору организаций для управления многоквартирными домами, если собственники помещений до 1 января 2008 года свой выбор не сделают. Кто займется обслуживание домов «молчунов»?

- Если собственники жилья не определятся с выбором способа управления до 1 января 2008 года, то в соответствии с требованиями нового жилищного законодательства этот жилой фонд выставят на открытые конкурсы.
К сожалению, есть опасения, что конкурсы могут превратиться в некую формальность. Старый жилой фонд никто не захочет брать и мэрия будет вынуждена использовать все имеющиеся возможности, чтобы определить управленцев над ними. Но есть надежда, что государство все же решит эту проблему. Сейчас активно обсуждается вопрос приведения старого жилья в надлежащее состояние. Пока государство подошло к его решению с формальных позиций. В соответствии со статей 165 Жилищного кодекса РФ органы местного самоуправления «могут предоставлять управляющим организациям … бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов». Но где взять на это деньги? В 2007 году из городского бюджета будет направлено 150 миллионов рублей на капитальный ремонт жилого фонда Челябинска. Этого абсолютно недостаточно. С учетом того, что на приведение жилого фонда года в так называемое надлежащее состояние требуется около 11 миллиардов рублей, что превышает собственные доходы бюджета города в 1,5 раза.

- Сергей Львович, можно ли будет сменить управляющую компанию? Допустим, собственникам не понравится та компания, которую ей выбрали по конкурсу.

- По закону, собственники жилья могут в любой момент отказаться от услуг управляющей компании, выбрать другую компанию, создать товарищество собственников жилья или самостоятельно обслуживать свое жилье. Это ваше право.
По закону каждая управляющая компания обязана в первом квартале текущего года отчитаться перед собственниками об оказанных им услугах, затратах, использовании денег. И тогда станет понятно, насколько эффективно они расходовали средства и выполняли свои обязательства.
Сегодня городские власти начали проверку деятельности управляющих компаний за минувший год.
Кроме того, по инициативе Челябинской городской Думы были проведены встречи с жителями Ленинского и Курчатовского районов с разъяснением всех нюансов реформы ЖКХ. Мы будем проводить подобные встречи и в других районах города.

- Сергей Львович, остановитесь поподробнее на договоре по управлению многоквартирным домом. Что в нем должно быть прописано?

- Челябинская городская Дума разработала примерный договор управления многоквартирным домом и рекомендовала его управляющим компаниям. Текст договора был опубликован в газете «Вечерний Челябинск» и на официальном сайте Челябинской городской Думы (http://www.chelduma.ru/).

(Примечание: Текст договора опубликован также на сайте "Жилищные программы Челябинской области" - (http://www.chelhouse.ru/)

В договоре должна быть отражена взаимная ответственность сторон. Управляющая компания должна гарантировать уровень качества, надежности и экологической безопасности оказываемых услуг и производимых работ, а собственники - в срок производят оплату. Обязательно должен быть определен объем и ассортимент работ и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества дома, перечень работ по техническому обслуживанию, предельные сроки устранения неисправностей.
Заказчик должен гарантировать оплату работ и услуг, соблюдение сроков и указать способ расчета за оказанные работы и услуги.
В договоре должен быть оговорен порядок снижения платы при снижении качества коммунальных услуг. В прошлом году вышли правила содержания общего имущества дома, там прописано, как производить расчет при неполном или некачественном оказании услуг.

(Примечание: С правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность можно ознакомиться на на сайте "Жилищные программы Челябинской области" (http://www.chelhouse.ru/).

Также в договоре должно быть указано общее имущество многоквартирного дома, которое передается для обслуживания. При подписании договора все вышеперечисленное необходимо помнить.

(Примечание: согласно рекомендациям во время снегопада дворники через три часа должны сдвигать свежевыпавший снег, и раз в сутки подметать вверенную им территорию, если нет снегопада – один раз в трое суток. Раз в трое суток нужно очищать территорию от наледи и льда. Во время гололеда ежедневно посыпать двор песком или специальной смесью. Каждый день нужно очищать урны от мусора, а раз в месяц мыть их.
Течи в водопроводных кранах и в кранах сливных бачков должны устраняться в течение суток с момента подачи заявки жильцом. Неисправности мусоропровода – за этот же срок.
С полным перечнем рекомендаций можно ознакомиться на сайте "Жилищные программы Челябинской области" - http://www.chelhouse.ru/)).

- Сергей Львович, к кому должны обратиться жильцы, если им предоставляют некачественную услугу или не в полном объеме. За что отвечает управляющая компания?

- Давайте попробуем разобраться на простом примере. Допустим, вы замерзаете в своей квартире. Необходимо понимать, что это проблема самого собственника. Он должен заботиться, чтобы у него были утеплены окна, нормально подготовлены к зиме батареи и так далее.
Но если не соблюдены параметры подачи тепла на дом в целом, то это уже проблема управляющей компании. Она возложила на себя обязательства по поставке данных услуг и обязана их выполнять. Поэтому обращаться нужно в первую очередь в управляющие компании. Исключение составляют управляющие компании Тракторозаводского района (об этом мы говорили в начале нашей встречи) и Металлургический район, где поставщиком тепла является специализированное предприятие «Коммет». В этих районах управляющие компании отвечают только за жилищные услуги.
Поэтому если Вам не нравиться, как убирается ваш двор и подъезд, вы должны обратиться в УК. По решению собственников управляющая организация просто расторгнет договор с плохим дворником и наймет более добросовестного.
При непосредственной форме управления домом обращаться нужно к тому, с кем заключен договор.

-А как должны поступать жильцы, если управляющие компании не выполняют оговоренные в договоре обязательства?

- Во-первых, жильцы имеют право провести собрание и сменить управляющую компанию. Во-вторых, они могут обратиться в жилищную инспекцию, которая имеет административные рычаги воздействия на управляющие компанию.

- А должны ли они составлять акт о ненадлежащем оказании услуг?

- Если услуга оказывается не в полном объеме, то жильцами дома составляется акт и подписывается собственниками жилых помещений (50 процентов кв. метров плюс один). Акт сдается в управляющую компанию, и она обязана сделать перерасчет. Хочу обратить внимание –этот акт должен быть зарегистрирован в УК и ему должен быть присвоен регистрационный номер.

- Сергей Львович, и напоследок, на 2007 год сохранены правила предоставления субсидий для граждан, чьи расходы на жилищно-коммунальные платежи превышают 22 процента от совокупного дохода семьи? По предложению Челябинской городской Думы законодательное собрание Челябинской области вышло в Госдуму с инициативой о снижении этой планки.

- Да, мы считаем, что 22 процента – это завышенная планка. Мы предлагаем снизить уровень максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи с 22 до 18 процентов и предусмотреть в дальнейшем его снижение до 15 процентов.
Уже сегодня в области до 11 процентов снижена планка для некоторых категорий граждан. Это распространяется на семьи, чей совокупной доход превышает прожиточный минимум не более чем на 20 процентов: одиноко проживающие пенсионеры, семьи пенсионеров, многодетные семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей и матери-одиночки, воспитывающие несовершеннолетних детей.
Кроме того, депутаты городской думы также обратились в правительство с просьбой об оказании помощи в проведении капитальных ремонтов жилых домов. На сегодня обязанность по проведению капремонтов лежит на собственниках жилья, а недоремонт жилого фонда только в Челябинске как уже говорилось оценивается в 9 - 11 миллиардов рублей. У жителей таких денег просто нет.
Депутаты также выступили с законодательной инициативой о внесении изменений в жилищный кодекс РФ. Предлагается, установить размер платы за содержание и ремонт лифтов, а также вывоз бытовых отходов в расчете на одного человека. В настоящее время этот расчет производится с одного квадратного метра. В случае принятия решения об установлении размера платы на проведение капитального ремонта многоквартирного дома необходимо, по мнению депутатов, размер субсидий платы за капитальный ремонт рассчитывать исходя из размера регионального стандарта стоимости капитального ремонта жилого помещения на один квадратный метр общей площади жилья.

- Надеюсь, что все Ваши инициативы будут рассмотрены и одобрены депутатами Государственной Думы. А это поможет сделать нашу жизнь немного лучше.