Ирина Кудрякова, ВТБ24: Ипотека от А до Я. Идеальный претендент на ипотеку.

Решиться на ипотеку достаточно сложно. Нужно собрать множество документов, выбрать банк, рассмотреть все условия, определиться с жильем и решить массу организационных вопросов. Для неподготовленного человека это непростая задача.

О том, кто может стать лучшим претендентом на ипотечный кредит и какие условия выгоднее выбрать рассказала агентству «Урал-пресс-информ» управляющий РОО «Челябинский» ВТБ24 Ирина Кудрякова.

- Ирина Александровна, кто в первую очередь, становится покупателем квартир и насколько эти люди ориентированы на ипотечное кредитование?

- Определение покупателя доступного жилья в России только на первый взгляд вполне очевидно и конкретно – средний класс со средним достатком. Хотя доступное жилье интересует практически всех людей, вне зависимости от того, представителями какого социального класса или статуса они являются. Граждане с невысоким достатком рассматривают такую покупку с целью улучшения жилищных условий. Средний класс - как второе, альтернативное жилье, либо жилье для детей или родителей. А обеспеченные граждане – чаще всего в целях инвестиций и сохранения финансовых средств.

Что касается финансовой грамотности, то люди сейчас выбирают более комфортное качественное жилье, рассматривают кредитные программы. Доля кредитных сделок за последние несколько лет выросла до 20% в целом по стране, в Челябинске эта цифра выше. Я оцениваю ее на уровне до 40-50%, так как очень большая доля новостроек продается в кредит.

- Какие сейчас основные требования к заемщику?

- Место работы. Еще пять лет назад банки рассматривали «под лупой» каждого заемщика, независимо от того, где он работал. Главное было – официальное подтверждение дохода. Сегодня у банкиров совсем иной подход. Самый желанный заемщик для них – сотрудник крупной известной компании. Для таких организаций кредиторы сами делают хорошие предложения. Имеет значение размер компании, сфера деятельности, сегмент рынка, стаж работы. Еще лучше, если компания обслуживается в банке-кредиторе, например, ее сотрудники получают зарплату через этот банк, тогда для получения кредита будет достаточно всего двух документов.

Также важен тип занятости. Если ранее «любимыми» клиентами были наемные сотрудники, а индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса становились, мягко говоря, персонами «нон-грата» в связи со сложностью подсчета и предсказания уровня дохода в перспективе, то теперь банки развернулись лицом к таким клиентам. Им готовы выдавать кредиты без предоставления правоустанавливающих и финансовых документов по деятельности компании, но при существенном первоначальном взносе.

Идеальный возраст заемщика - «золотая середина», то есть не слишком молодой, старше 25 лет, но еще далеко до пенсии. Заемщики этой возрастной категории могут получить кредит на самый приемлемый срок – 10-15 лет. И до кризиса, и сегодня – это самая активная возрастная категория, которая обращается за ипотечным кредитом.

Если раньше банки требовали наличие временной, а еще лучше – постоянной регистрации по месту выдачи кредита, то сейчас, когда наше общество становиться все более и более мобильным, актуальность привязки постоянной или временной регистрации к месту работы постепенно ослабевает. На сегодняшний день банкам важно лишь, чтобы человек имел постоянную регистрацию на территории РФ, желательно, если в этом регионе есть филиал банка, а вот наличие временной регистрации в городе, где проходит сделка по покупке квартиры и получению кредита – не требуется.

Что касается семейного положения, то еще пять лет назад большую часть одобрений банков получали молодые семьи, состоящие в официальном браке. Сейчас фиксируется все больше сделок с участием молодых людей, состоящих в, так называемых, «гражданских» браках. Для ипотечного кредита это означает, что есть основной заемщик и привлекается второй созаемщик, а собственником может быть как один из них, так и оба участника сделки, каждый по половине доли.

- На что важно обращать внимание заемщику при выборе ипотечного кредита?

- Первое на что обращает внимание заемщик, при выборе ипотечной программы - это размер процентной ставки по кредиту. Следует также учесть, будут ли какие-то комиссии за рассмотрение, за чей счет оплачиваются услуги оценщика. К тому же, у банков разные требования к страхованию. Бывает, что ставки по кредитам выше, если человек отказывается оформить комплексную страховку. Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам. К примеру, уменьшение ставки на 1% по кредиту в 1 миллион рублей, который взят на 10 лет, может сэкономить заемщику порядка 67 тысяч рублей.

В некоторых случаях заемщики жертвуют низкой процентной ставкой по ипотеке в пользу увеличения его срока и размера. В этом случае стоит понимать, что чем больше срок кредитования, тем больше процентов вы заплатите. Даже дополнительный год значительно увеличит итоговую сумму переплат. Поэтому оптимальный срок ипотеки не должен превышать 15 лет. Либо оформляя на более длительный срок, имеет смысл погашать кредит частями заранее.

Первоначальный взнос - необходимое банковское условие того, чтобы была оформлена ипотека. Сегодня можно взять кредит и без первоначального взноса, например за счет средств материнского капитала и других субсидий, но все же сложившийся на рынке минимальный взнос составляет от 10 до 20% от стоимости будущего жилья. Естественно, чем больше сумма первоначальных накоплений - тем ниже ставка по ипотеке.

Валюта кредита должна быть той же, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае нет расходов на конвертацию, и колебания курса одинаково сказываются и на доходах и на стоимости кредита. Попытка выиграть на разнице курсов валюты достаточно рискованна, учитывая, что ипотечное кредитование - это долгосрочное мероприятие.

Следует обратить внимание и на порядок расчетов: платежи могут быть равными долями (аннуитетные) и дифференцированно (рассчитываются каждый раз). Аннуитетные платежи удобны для планирования семейного бюджет, но в итоге заемщик, выбравший такую систему платежей, заплатит больше процентов. Дифференцированные - в начале срока кредитования достаточно большие и накладные, но постепенно они будут уменьшаться. Следует также выяснить и возможность досрочного погашения ипотеки, которое может помочь сократить переплату по кредиту.

- Обязательна ли страховка при оформлении ипотеки?

- Страхование – обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, предлагают заемщику дополнительно застраховать свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору.

Обычно ипотечный банк имеет список страховых компаний - партнеров, которые может выбрать заемщик.

Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

- Сколько придется заплатить за страховку?

- Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%

В среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1-1,5% в год от остатка по кредиту, увеличенного на 10%.

Страховые платежи по ипотеке обычно осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту.

- Какое жилье чаще всего становится объектом ипотечного кредитования?

В настоящий момент самым популярным объектом на рынке первичной недвижимости являются квартиры в строящемся микрорайоне «Академ-сити». Повышенный спрос на рынке у объектов недвижимости в монолитно-кирпичных домах, преимущественно квартиры со «свободной» планировкой и метражом от 42 до 100 кв.м. (кухни 10-15 м кв.), при наличии коммуникации (действующие маршруты общественного транспорта, близость до центра, поликлиники), наличие инфраструктуры (садики, школы, магазины, досуговые центры). На величину спроса не последнее влияние оказывает и стоимость за 1 кв. м. Чем меньше цена, тем выше спрос при прочих равных условиях.

На рынке готового жилья, большой спрос на объекты, только сдавшиеся в эксплуатацию и получившие «Зеленки». Потребитель предпочитает покупать квартиры в новых домах.