Александр Кондрашов: «У малоэтажного жилья большое будущее»

С 15 мая 2008 года вступают в силу новые федеральные стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов.

Кроме того, в этом году Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию начнет применять новые технологии в малоэтажном строительстве, доля которого в общем объеме ввода жилья значительно расширится.

Об этом наш корреспондент беседует с генеральным директором ЮУ АИЖК Александром Кондрашовым.

- Александр Викторович, расскажите вначале о новых федеральных стандартах.

- Чтобы успокоить южноуральцев хочу сразу сказать, что нововведения не повлияли на ставки, они остались прежними (от 10,75 процента до 14 процентов в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования).

Ужесточились требования к заемщикам. Первое ужесточение произошло с первого января 2008 года, сейчас требования стали еще более жесткими. Заемщиком и залогодателем может быть только гражданин Российской Федерации, официально зарегистрированный по месту жительства или пребывания.

Минимальный возраст заемщика должен составлять не менее 18 лет и не должен превышать 65 лет к истечению срока ипотечного кредита (ранее было 75 лет).

Супруги заемщиков должны быть участниками ипотечной сделки, несовершеннолетние дети - только с согласия органов опеки и попечительства.

Лица, подлежащие призыву на срочную воинскую службу, могут стать заемщиками при наличии документа, подтверждающего отсрочку от прохождения воинской службы до 27 лет или увольнение в запас, а также при наличии созаемщика - лица, не подлежащего призыву на срочную воинскую службу.

АИЖК не будет теперь финансировать кредиты, которые выданы по справке свободной формы. Мы всегда работали по справке 2-НДФЛ, поэтому на наших заемщиках это не отразится.

Изменилось число созаемщиков. Если раньше по одному договору можно было привлекать пятеро созаемщиков, то теперь количество заемщиков по одному кредитному договору не может превышать трех.

Из объектов рефинансирования агентством исключены кредиты, выданные на приобретение комнат и индивидуальных жилых домов, расположенных на земельных участках, предоставленных в аренду. Кроме того, изменены требования к параметрам ипотечных кредитов на дату рефинансирования. АИЖК до 31 декабря 2008 года продолжит рефинансирование кредитов (займов), ранее выданных партнерами в соответствии со стандартами, действующими на момент выдачи таких кредитов.

- На ком эти новшества отразятся?

- По людям они не ударят. Это существенным образом повлияет на мелкие банки, которые работали и зарабатывали на этом. Но с другой стороны, есть один положительный момент в этом ужесточении. Новые стандарты будут способствовать улучшению инвестиционной привлекательности как самих организаций, так и их финансовых инструментов - корпоративных и ипотечных облигаций. Ипотечные бумаги, которые в дальнейшем будут выпускать крупные банки и АИЖК, будут более востребованы на рынке, так как кредиты, которые будут рефинансироваться с 15 мая, будут более надежными и гарантированными по возврату.

- За прошлый год сколько ЮУ АИЖК рефинансировало закладных?

- Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию входит в пятерку лидеров по рефинансированию закладных. За 2007 год ЮУ АИЖК рефинансировало аккредитованные банки, выкупив у них одну тысячу 200 закладных на общую сумму около одного миллиарда рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем рефинансированных закладных вырос в 1,3 раза.

Собственный портфель закладных агентства на первое января 2008 года составил 304,1 миллиона рублей. Мы рефинансируем от 100 до 180 миллионов в месяц.

- Как уже было заявлено, в 2008 году приоритетным направлением развития строительства ОАО «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» станет малоэтажное домостроение…

- Программа «Малоэтажное домостроение» на территории Челябинской области стартовала в 2006 году. Первенцем комплексной малоэтажной застройки стал поселок «Нежный» под Магнитогорском. В 2007 году объем малоэтажного строительства вырос в четыре раза - с 10 до 40 тысяч квадратных метров. Сегодня ОАО «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ведет строительство семи малоэтажных поселков в Магнитогорске, Чебаркуле и Чебаркульском районе, Южноуральске, Кыштыме, Еманжелинске, Миассе. Каждый из строящихся объектов предполагает наличие развитой инженерной инфраструктуры: газоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, асфальтированных внутриквартальных дорог и проездов.

В 2008 году мы планируем расширить географию строительства, зайдя в 12 территорий. Это Сосновский район (два поселка), Аргаяшский район. По нашим оценкам, мы сдадим в этом году не менее 80 тысяч квадратных метров малоэтажного жилья. То есть доля малоэтажного жилья в строительстве, осуществляемом при продержке ЮУ АИЖК, достигнет 40 процентов.

Как показала практика, среди построенных нами домов в малоэтажных поселках нет ни одного непроданного. Есть свободные дома, которые находятся еще на стадии строительства. Люди охотно идут в более комфортное жилье с земельным участком, тем более, что, как мы и обещали, стоимость квадратного метра в индивидуальном доме не превышает стоимости квадратного метра в близлежащем городе.

- Первым вашим «пилотным проектом» был поселок «Нежный» под Магнитогорском. Когда ваш первенец будет готов полностью?

- В настоящее время мы завершаем свой первый малоэтажный проект – поселок «Нежный» под Магнитогорском. Возведение домов в поселке началось в мае 2006 года в экологически чистом районе в пяти километрах от Магнитогорска в сторону озера Банное, агентство проинвестировало тогда строительство 35 домов. Двадцать второго декабря 2006 года состоялось официальное открытие поселка «Нежный» - была сдана в эксплуатацию первая очередь (64 дома). На сегодня в поселке введено в строй порядка 370 домов. Всего в поселке будет 570 коттеджей, обеспеченных всей необходимой инфраструктурой. По площади дома от 96 до 140 квадратных метров. Есть газовое отопление, вода, канализация. В поселке сейчас ведется строительство дорог, построен магазин, в перспективе появится школа и детский сад (финансирование их строительства возьмет на себя муниципалитет).

Закончив «Нежный», мы не будем уходить из Магнитогорска. Сегодня мы обсуждаем вопросы строительства в будущем году под Магниткой нового поселка.

- ЮУ АИЖК строит один из крупнейших малоэтажных объектов в Челябинской области – поселок закрытого типа Кундравы.

- Поселок Кундравы возводится под Чебаркулем. Строительство поселка на 180 коттеджей планируется завершить в первом квартале 2009 года. В поселке построят коттеджи двух типов: одноэтажные, площадью до 100 квадратных метров и двухэтажные до 136 квадратных метров, а также таун-хаусы, рассчитанные на двух хозяев. К каждому коттеджу прилагается земельный участок от шести до 15 соток. В качестве строительных материалов используется пенобетон, кирпич и шлакоблок. Снаружи дома облицованы металосайдингом. Крыши покрыты металочерепицей и профнастилом. В домах предусмотрены деревянные полы и евроокна. Кроме того, в каждом доме будут установлены индивидуальные очистные сооружения. Это позволит избежать стока канализационных отходов в расположенный поблизости водоем. Уже к лету в поселке будут проложены дороги и проведены инженерные сети. В поселке планируется построить две охраняемых автопарковки, магазины и спорткомплекс, организовать собственную коммунальную службу.

- Кроме того, ЮУ АИЖК продолжает возведение поселка «Южный», расположенного также в курортной зоне в черте Чебаркуля.

- Поселок «Южный» рассчитан на 250 коттеджей. Общая площадь одного дома занимает от 97 до 134 квадратных метров. Проект застройки поселка «Южный» рассчитан на три года. На сегодняшний день здесь возведены стены двух десятков домов.

- В этом году планируется масштабное строительство в Сосновском районе?

- В этом году в поселке Шигаево Сосновского района при участии ЮУ АИЖК будет начато масштабное строительство индивидуальных жилых домов. Проект рассчитан на три года. Планируется ввести в строй 300 коттеджей. Общая площадь одного дома составит от 100 до 140 квадратных метров. Поселок будет обслуживаться охранным предприятием, на территории возведут магазины и частный детский сад.

Кроме того, агентство продолжает возведение малоэтажных поселков в Чебаркульском районе, Южноуральске, Еманжелинске, Миассе. Ведем переговоры с Троицком по проекту малоэтажной застройки. Намечается серьезный проект в Кыштыме. В перспективе Златоуст.

Цена за квадратный метр коттеджа, реализуемого через агентство, приравнивается к цене за квадратный метр квартиры и на 10-15 процентов ниже среднерыночной, сложившееся в этой территории. Это достигается путем использования в строительстве особых технологий, таких как быстровозводимые дома, современные теплоизолирующие материалы на фасадах и отсутствие подвалов, что позволяет снизить стоимость жилья.

- Губернатор Сумин поставил перед ЮУ АИЖК задачу найти наиболее оптимальную технологию производства малоэтажного жилья, которая бы позволила строить более высокими темпами и по более низкой цене. Как идут дела в этом направлении?

- Мы вышли на новый этап в выборе строительных технологий. Президент РФ и губернатор Челябинской области поставили задачу - жилье должно быть быстро возводимым и стоить не выше определенной планки. Но, применяя бетон, цемент, арматуру и прочую «старую» технологию, нам эти задачи не решить.

Есть реальные заменители – европейские технологии, по которым можно строить не менее комфортное, но более дешевое жилье с применением современных утеплителей и технологий стеновых покрытий. Из таких панелей дом собирается за три дня.

- Где эти панели будут производить?

- Они будут производиться в Челябинской области. При чем мы пытаемся выбрать технологию, которая дала бы возможность максимально использовать местные строительные материалы. По нашей информации, в России в этом году будет запущено четыре завода по производству стружечной плиты. На наш взгляд, быстрее и дешевле этой технологии строительства на сегодня нет.

- А это прочно?

- В Норвегии, Финляндии и Швеции живут в таких домах, но там внутри пенополистирол - пенопласт. Мы пытаемся уйти от этого. Почему? Нефть растет в цене, а, значит, будут дорожать и производимые из нее материалы, а нам это не выгодно.

Наша плита будет производиться из уральского базальтового камня. Ее не грызут мыши, она абсолютно не горюча, экологически, в том числе и радиационно, безопасна, долговечна, негигроскопична, не выделяет вредных веществ во всех средах.

- А как она держит тепло?

- Двадцать сантиметров этой плиты заменяет 60 сантиметров кирпичной кладки.

- Когда из такой плиты в области будут строить дома?

- Мы сейчас все технологии отмониторим, выберем нужную нам технологию. Затем мы определимся с мощностью, с количеством домов, которые необходимо будет построить. С поставщиками оборудования проблем не будет.

При этом мы прекрасно осознаем, что мы сможем убедить наших людей переезжать в такие дома только при низкой стоимости квадратного метра. Человек, который живет в однокомнатной хрущевке, с удовольствием пойдет в собственный просторный дом с собственным участком, если мы сумеем снизить цену квадратного метра настолько, что она будет доступна этому человеку.
- Насколько?

- Американский опыт показывает, что цена такого жилья должна быть ниже в два раза.

- По новой технологии насколько быстрее дома будут строиться?

- На заводе дом раскраивается в течение одного дня и три дня он монтируется на площадке, потом нужно будет коммуникации все подвести. Максимальный срок – два месяца.

- Допустим, вы остановите свой выбор на одной из технологий, а дальше?

- Мы выкупим нужную нам технологию, затем будет построен завод. В какой форме это будет, пока не определено. Скорей всего, это будет совместное предприятие, потому что у агентства нет собственных площадок, строительных баз. При этом АИЖК будет выступать акционером и заказчиком.

- Александр Викторович, недавно вы ездили на крупную международную выставку-ярмарку инвестиционных проектов в области коммерческой недвижимости- MIPIN? Наверняка и то там что-то новое для себя вы почерпнули?

- На выставку мы возили проект строительства таун-хаусов классности выше средней. Проект будет реализован в Миассе. Будет построен купеческий дом для людей с достатком выше среднего, где у каждого жителя будет отдельная квартира в три этажа.

На самой выставке мы много почерпнули с точки зрения культуры строительства, масштаба строительства, строительных возможностей. После посещения МИПИНа пропало желание строить что-то ординарное, хочется возвести особенное.

Мы договорились с проектными организациями из Франции, Венгрии и Китая и сейчас попытаемся наладить контакт по проектированию наших, в том числе и малоэтажных, поселков. Это будет другой подход, новая проектировочная мысль. Иностранные проектировщики не будут дороже российских, при этом они готовы представить комфортный проект с «изюминкой», который будет радовать глаз.

- Если все это сбудется, то дома в области станут красивее и главное, дешевле. Тогда желающих их купить будет еще больше. Куда людям нужно обращаться, чтобы узнать ваши предложения?

- Вся информация о продаваемых квартирах есть на нашем официальном сайте (http://www.ipoteka-74.ru/), а также на стендах в Южно-Уральском Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию по адресу Челябинск, ул. Энтузиастов, 2.

Также в нашей службе реализации можно узнать, есть ли в том или ином муниципальном образовании наше жилье. Телефон службы – 264 – 59 –46 .

Можно обратиться в наше агентство или к любому из риэлторов, с которыми мы работаем. В нашем списке 90 риэлторских фирм и вы можете выбрать любую из них. Все сделки идут по нашей цене. Риэлторы не имеют права накручивать цену. Они берут лишь вознаграждение за подготовку документов, сопровождение сделки, подбор вариантов, но это не отражается на цене квадратного метра, которую мы устанавливаем. Список, адреса и телефоны риэлторских контор можно также найти на сайте.

СПРАВКА:

Федеральные стандарты ипотечного жилищного кредитования

Размер ипотечного кредита на покупку жилья не должен превышать 90 процентов от стоимости квартиры. За счет собственных средств гражданин вносит как минимум 10 процентов от стоимости жилья.

Ежемесячные платежи по кредиту и по процентам не должны превышать 35 процентов чистого семейного дохода.

Максимальный срок кредитования - 30 лет. Допустимый возраст заемщика вырос до 65 лет.

Ипотечные кредиты выдаются на сумму от ста тысяч рублей до трех миллионов рублей в зависимости от платежеспособности заемщика и стоимости квартиры.

Приобретаемая с помощью ипотечного кредита (займа) квартира передается в залог (ипотеку) агентству или банку, ссудившему недостающую сумму на покупку, до полного погашения долга.

По истечения шести месяцев с момента получения кредита (займа) возможно досрочное погашение кредита.

В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса процентная ставка по ипотечному кредиту составляет от 10,75 процента до 14 процентов годовых в рублях.

Кредит под 10,75 процента годовых можно получить на срок от одного до десяти лет (включительно) при условии выплаты первоначального взноса от 30 до 50 процентов.

При таком же первоначальном взносе, но при сроке кредитования от 10 до 20 лет процентная ставка составит 11 процентов, при сроке кредитования от 20 до 30 лет ставка подрастет еще на 0,25 сотых процента – до 11,25 процента.

При первоначальном взносе от 50 до 70 процентов от стоимости квартиры процентная ставка будет равняться 12 процентов - на срок до 10 лет, 12,25 процента годовых - на срок от 10 до 20 лет, и 12,5 процента – на срок от 20 до 30 лет.

При первоначальном взносе от 70 до 90 процентов от стоимости квартиры процентная ставка будет равна 13,5 процента на срок до 10 лет, 13,75 процента годовых - на срок от 10 до 20 лет, и 14 процентов – на срок от 20 до 30 лет.

С 15 мая вступят в силу следующие изменения федеральных стандартов.

Для заемщиков

- заемщиком и залогодателем может быть только гражданин Российской Федерации, официально зарегистрированный по месту жительства или пребывания;

- минимальный возраст заемщика должен составлять не менее 18 лет и не должен превышать 65 лет к истечению срока ипотечного кредита;

- количество заемщиков по одному кредитному договору не может превышать трех;

- супруги заемщиков должны быть участниками ипотечной сделки, несовершеннолетние дети - только с согласия органов опеки и попечительства;

- лица, подлежащие призыву на срочную воинскую службу, могут стать заемщиками при наличии документа, подтверждающего отсрочку от прохождения воинской службы до 27 лет или увольнение в запас, а также при наличии созаемщика - лица, не подлежащего призыву на срочную воинскую службу.

Для первичных кредиторов при выдаче

- основанием для рассмотрения доходов потенциального заемщика являются официальные документы, подтверждающие занятость;

- основанием для расчета размера кредита должны быть официально подтвержденные доходы по форме 2-НДФЛ либо по форме Агентства (доход по основному месту работы), 3-НДФЛ (работа по совместительству), документы, подтверждающие доходы от предпринимательской деятельности, доходы в виде процентов по банковским вкладам, доходы пенсионеров, военнослужащих, доходы, получаемые от договора найма жилого или аренды нежилого помещений, находящихся в собственности заемщика;

- при определении размера кредита не будут учитываться права потенциальных заемщиков на получение субсидий и дивидендных выплат, поскольку они носят нерегулярный характер, их получение строго не регламентировано, а их невыплата может стать причиной снижения платежеспособности заемщика;

- при определении размера кредита будут учитываться также расходы, которые потенциальный заемщик несет по иным кредитным обязательствам, а также алиментные выплаты;

- исключены из объектов рефинансирования Агентством кредиты, выданные на приобретение комнат и индивидуальных жилых домов, расположенных на земельных участках, предоставленных в аренду;

- уточнены формулы расчета коэффициентов «платеж к доходам» и «кредит к залогу»;

- вводится возможность выдачи кредитов и их дальнейшего рефинансирования с процентной ставки выше либо равной ставке АИЖК для аналогичных условий кредитования

Для первичных кредиторов, поставляющих закладные на рефинансирование в Агентство:

- изменены требования к параметрам ипотечных кредитов на дату рефинансирования. Так, минимальный срок кредитования до погашения кредита не должен быть менее 24 месяцев на дату выкупа, а сумма остатка основного долга не должна быть ниже 200 000 рублей, непогашенный размер кредита должен быть не более 90 процентов и не менее 20 процентов;

- не допускается рефинансирование кредитов, по которым заемщик допустил просрочку по уплате очередных платежей более чем на 30 дней

- кредитные дела должны быть индивидуализированы в Единой информационной системе АИЖК, данные в которой должны полностью совпадать с данными кредитного дела;

- закладные не должны быть заложены;

- на закладных не содержится отметки «дубликат».

Агентство до 31 декабря 2008 года продолжит рефинансирование кредитов (займов), ранее выданных партнерами в соответствии со Стандартами, действующими на момент выдачи таких кредитов.