Александр Кондрашов: Жилье можно купить подешевле, выбрав "ипотечные" квартиры

Южно-Уральское Агентство по ипотечному кредитованию было создано Правительством Челябинской области в форме открытого акционерного общества со 100 процентным государственным капиталом и зарегистрировано 12 ноября 2002 года. На момент регистрации уставной капитал ЮУ АИЖК составлял восемь миллионов рублей.

На сегодня уставной капитал агентства составил один миллиард 508 миллионов рублей. Первый займ агентство выдало в июле 2003 года.

В 2006 году было выдано 14 тысяч 37 ипотечных кредитов на сумму 10,1 миллиарда рублей, это в 29 раз больше, чем в 2003 году (сумма превышает в 110 раз), и в 2,5 раза больше, чем в 2005 году (сумма больше в 4,7 раза).

В 2006 году АИЖК было реализовано более 800 квартир, с участием агентства было построено более 200 тысяч квадратных метров жилья в 17-ти муниципальных образованиях области. Инвестировано 900 миллионов рублей.

Как сегодня обстоят дела в Южно-Уральском агентстве по ипотечному жилищному кредитованию наш корреспондент беседовала с генеральным директором агентства Александром Викторовичем Кондрашовым.

- Александр Викторович, какова на сегодня ситуация на ипотечном жилищном рынке?

- Ситуацию одним словом можно охарактеризовать как перспективно-напряженную. Основными направления деятельности остаются – строительство и развитие системы ипотечного кредитования. Но сейчас большую часть своего капитала мы направляем в стройку. В последнее время мы стали больше строительной компанией, компанией, которая делает упор на строительство жилья. Мы много строим, в том числе малоэтажки. Мы продолжаем проект «Нежный» в Магнитогорске, к тому же приобрели на аукционах в семи муниципальных образованиях области еще 16 площадок под строительство. Из них семь площадок под малоэтажное строительство в поселке Первомайский, Кыштыме, Южноуральске, Еманжелинске, в Сосновском районе и Магнитогорске.

Идеология у нас остается прежней: дом с земельным участком по цене квартиры и уровень комфорта не меньше чем в квартире. Как минимум в доме должны быть все удобства: электричество, вода, канализация, газ.

Мы планируем, что в этом году с нашим участием будет построено не менее 250 тысяч квадратных метров жилья, из них 100 тысяч квадратных метров – нашими силами. Тридцать процентов от общего объема инвестиций, запланированных ЮУ АИЖК на 2007 год, будет направлено на малоэтажное строительство.

Растет количество выданных ипотечных кредитов. За пять с половиной месяцев банками Челябинской области выдано более десяти тысяч ипотечных кредитов (более 70 процентов от объемов 2006 года).

В настоящий момент в агентстве аккредитовано восемь банков: Тверьуниверсалбанк, Челябинвестбанк, Тюменьэнергобанк, банк «Снежинский», Мостстройэкономбанк, Уралпромбанк, Челиндбанк и банк «Северная казна».

Условия кредитования в аккредитованных банках соответствуют федеральным стандартам по выдаче ипотечных займов.
Банки, не аккредитованные в ЮУ АИЖК, также выдают кредиты на приобретение жилья, но у них свои программы ипотечного кредитования. Эти банки выдают кредиты за счет собственных средств, при этом они не оформляют закладную или, оформляя, не продают ее агентству.

Мы участвуем в рефинансировании закладных. По сравнению с прошлым годом объемы рефинансирования выросли на 100 процентов.

- А каковы на сегодня федеральные стандарты ипотечного жилищного кредитования?

- Прежде всего, размер ипотечного кредита на покупку жилья не должен превышать 90 процентов от стоимости квартиры. За счет собственных средств гражданин вносит как минимум 10 процентов от стоимости жилья.

Ежемесячные платежи по кредиту и по процентам не должны превышать 35 процентов чистого семейного дохода.

С 1 октября 2005 года максимальный срок кредитования увеличен до 30 лет. Допустимый возраст заемщика вырос до 75 лет.

С 1 июля 2007 года минимальная процентная ставка по кредитам была снижена с 11 до 10,75 процента годовых. Ипотечные кредиты выдаются на сумму от ста тысяч рублей до трех миллионов рублей в зависимости от платежеспособности заемщика и стоимости квартиры.

Приобретаемая с помощью ипотечного кредита (займа) квартира передается в залог (ипотеку) агентству или банку, ссудившему недостающую сумму на покупку, до полного погашения долга.

По истечения шести месяцев с момента получения кредита (займа) возможно досрочное погашение кредита
сейчас большую часть своего капитала мы направляем в стройку. Строительство жилья на деньги ЮУ АИЖК позволяет влиять на уровень цен на квартиры.

- С 1 июля 2007 года АИЖК снижает процентные ставки по ипотечным кредитам, выданным на покупку жилья по федеральным стандартам, каковы они на сегодня?

- В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса процентная ставка по ипотечному кредиту составит от 10,75 процента до 14 процентов годовых в рублях.

Агентство вводит девять новых ипотечных стандартных продуктов вместо ранее действовавших шести, что позволит потенциальным заемщикам выбрать наиболее комфортные условия кредитования и повысит доступность ипотеки для граждан со средними доходами.

Кредит под 10,75 процента годовых можно получить на срок от одного до десяти лет (включительно) при условии выплаты первоначального взноса от 50 до 70 процентов.

При таком же первоначальном взносе, но при сроке кредитования от 10 до 20 лет процентная ставка составит 11 процентов, при сроке кредитования от 20 до 30 лет ставка подрастет еще на 0,25 сотых процента – до 11,25 процента.

При первоначальном взносе от 30 до 50 процентов от стоимости квартиры процентная ставка будет равняться 12 процентов - на срок до 10 лет, 12,25 процента годовых - на срок от 10 до 20 лет, и 12,5 процента – на срок от 20 до 30 лет.

При первоначальном взносе от 10 до 30 процентов от стоимости квартиры процентная ставка будет равна 13,5 процента на срок до 10 лет, 13,75 процента годовых - на срок от 10 до 20 лет, и 14 процентов – на срок от 20 до 30 лет.

Новые условия кредитования будут распространяться только на кредиты, выдаваемые после 1 июля 2007 года. По кредитам, выданным ранее, автоматического снижения ставки не произойдет.

- Александр Викторович, сколько средств вы планирует вложить в строительство?

- Арифметика простая. Своими силами мы планируем построить 100 тысяч квадратных метров жилья, значит вложить в строительство необходимо будет более 1,5 миллиарда рублей. В прошлом году мы инвестировали в стройку 924 миллиона рублей.

- В каких городах Вы работаете?

- На сегодняшний день мы работаем в 23 муниципальных образованиях. В этом году пришли в Сатку, в Сосновский район (в основном Долгодеревенское), большое строительство развернуто в Чебаркульском районе (в прошлом году только в Чебаркуле строили), большая программа в Копейске, Златоусте.

В Челябинске практически не строим, в настоящее время инвестируем в строительство двух домов – в Ленинском районе и на ЧМЗ.

- Почему?

- Челябинск динамично развивается сам. Мы не ставим перед собой задачу как можно больше строить в Челябинске, здесь ситуация иная, чем в других территориях. Чаще всего мы выступаем как паровоз, заходим на территорию, начинаем стройку, развиваем систему кредитования, строительство оживает. Так, мы пришли в Кыштым, где ничего не строилось, а на сегодня там уже несколько объектов возводится, в том числе и без нашего участия.

В Южноуральске такая же ситуация, мы вошли в город, начали строить и кредитовать людей, и сегодня там уже появились другие игроки. В последнем аукционе, в котором мы участвовали в Южноуральске по продаже земельных участков под малоэтажное строительство, принимало участие уже пять фирм.

Строители начинают видеть привлекательность территории, заходят туда, и нам уже нету смысла работать в этом муниципальном образовании. Наша задача – подтолкнуть рынок к развитию и когда он начинает работать самостоятельно уже без нас, мы спокойно идет в другую территорию и там начинаем тот же самый процесс. То есть мы влияем на рынок строительства жилья рыночными методами.

- А на цену квадратного метра?

- По прежнему цена квадратного метра в построенном нами жилье на 5 – 15 процентов ниже среднерыночной стоимости. Помимо этого, мы много работаем с социальными программами – жилье для молодых семей и работников бюджетных организаций. Мы одни из немногих, кто принимает свидетельства о праве на получение жилищных субсидий на стадии строительства.

С каждым мы индивидуально решаем все вопросы, все зависит от банка, но как правило, схема одна: молодая семья приносит свидетельство, оно зачитывается в виде первоначального взноса или идет на погашение части кредита. Потом семья дожидается окончание строительства, оформление документа на собственность.

Сейчас два банка работают со свидетельствами (Сбербанк и Челябинвестбанк), но в ближайшее время круг участников будет расширен. Есть банки, которые изъявили желание работать по этим программам.

- Если вернуться к малоэтажному строительству, поселок «Нежный» под Магнитогорском ваш первый проект. Расскажите о нем подробнее.

- Поселок «Нежный» расположен в экологически чистом районе в пяти километрах от Магнитогорска в сторону озера Банное. Первая очередь, 64 коттеджа была сдана в декабре прошлого года. На сегодня в поселке введено порядка 300 домов. Всего к 2008 году в поселке будет построено 540 коттеджей общей площадью более 70 тысяч квадратных метров. Это стандартные дома эконом класса (мы не идем по линии индивидуального строительства). Все дома выполнены без подвальных помещений. Только это уже дает серьезное удешевление коттеджа, так как людям не приходится платить за подвал по цене квадратного метра жилья.

Их площадь от 96 до 140 квадратных метров. Стоимость квадратного метра в этих домах не выше, чем стоимость квадратного метра в многоквартирном доме (24 тысячи рублей). Есть газовое отопление, вода, канализация.

В поселке сейчас ведется строительство дорог, построен магазин, в перспективе появится школа и детский сад (финансирование их строительства возьмет на себя муниципалитет).

Кроме того, в мае 2007 года ЮУ АИЖК начало строительство в поселке «Южный» в курортной зоне в черте Чебаркуля. Поселок рассчитан на 250 коттеджей. Первая очередь (40 коттеджей) будет сдана в текущем году. Общая площадь одного дома занимает от 97 до 134 квадратных метров. Стоимость квадратного метра коттеджа равнозначна стоимости квадратного метра первичного жилья в городе Чебаркуле. Проект застройки поселка «Южный» рассчитан на три года. На сегодняшний день уже возведены стены четырех домов, а также подготовлен фундамент еще десяти коттеджей.

Реализация жилья в поселках «Нежный» и Южный» идет на стадии строительства с привлечением ипотечных кредитов.
Мы ведем подготовку к строительству в Сосновском районе (поселок из 300 коттеджей), в Первомайском. В Еманжелинске начали строить, концу года должен быть результат.

- А на стадии строительства человек тоже может купить жилье в ваших домах?

- Да. Есть различные варианты покупки. Например, человек может взять кредит под залог уже имеющегося жилья и вложить средства в строительство новой квартиры.

Другой вариант – человек берет кредит, но не ипотечный, до момента оформления свидетельства на право собственности на купленное жилье ставка по кредиту будет выше на два – три процентных пункта. Потом, когда квартира оформлена в собственность и получена на нее зеленка в регистрационной палате, жилье передается в залог и ставка пересчитывается в сторону понижения.

Мы продаем свое строящееся жилье за два – три месяца до окончания строительства.

Строящееся жилье выгодно покупать. Стоимость квадратного метра с строящемся доме существенно дешевле чем в сданном в эксплуатацию. Так, в Копейске квадратный метр в новом доме стоит 25 -26 тысяч рублей, в строящемся – 21 -22 тысячи рублей.

-А на селе Вы работаете?

- Мы строим в Увелке один дом, в красноармейском районе в прошлом году дом сдали, в Сосновском районе. Строим там многоэтажные дома.

Но сельcкие территории – это самые рисковые территории. С ростом цен на железобетон себестоимость строительства дома растет, а платежеспособность жителей не высока.

Единственно, что нас спасает, там недорогие строители. Они готовы строить по цене ниже, чем в городе. Это существенно удешевляет строительство.

- Александр Викторович, допустим, я живу в области и хочу купить квартиру в доме, построенном ЮУ АИЖК? Куда мне нужно обратиться и где узнать необходимую мне информацию?

- Во-первых, вся информация есть на нашем официальном сайте (http://www.ipoteka-74.ru/).

Примечание:

Информацию о домах, строительство которых инвестирует ЮУ АИЖК, о предлагаемых к продаже «ипотечных» квартирах можно найти также на ипотечной странице жилищного сайта (chelhouse.ru/ipoteka/), а также на стендах в Южно-Уральском Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию по адресу Челябинск, ул. Энтузиастов, 2.

Во-вторых, в нашей службе реализации можно узнать есть ли в том или ином муниципальном образовании наше жилье. Телефон службы – 264 – 01 – 23.
Кроме того, с нами работают 67 риэлторов, которые занимаются продажей в том числе и нашего жилья. Список, адреса и телефоны риэлторских контор можно также найти на сайте.

- Александр Викторович, расскажите на каком-нибудь примере, семья с каким совокупным ежемесячным доходом может позволить купить себе квартиру в кредит?

- Давайте возьмем для примера Златоуст. Квадратный метр жилья в Златоусте стоит 16 тысяч рублей. Средняя площадь квартиры – 50 квадратных метров. Считаем, стоимость квартиры – 800 тысяч рублей.
Для получения ипотечного кредита (по стандартам АИЖК, некоторые банки кредитуют и без первоначального взноса) необходимо внести первоначальный взнос как минимум 10 процентов, то есть 80 тысяч рублей. На оставшуюся сумму – 720 тысяч рублей нужно будет брать кредит. Чтобы получить кредит на эту сумму на 20 лет минимальный совокупный доход семьи в месяц должен быть не менее 27 тысяч рублей. При этом в месяц семья будет платить по кредиту не более 35 процентов от совокупного дохода или не более восьми тысяч 837 рублей шести копеек. Платеж аннуитетный, то есть одинаковый в течение всего срока выплат.

Вы можете сами рассчитать сумму кредита, срок. Для этого необходимо зайти на сайт в рубрику расчет дохода или в рубрику ипотечный калькулятор.

- Александр Викторович, ипотечный кредит выдается на длительный срок, а если за это время у человека изменятся жизненные обстоятельства и он не сможет платить по кредиту, что тогда?

- Во-первых, ипотечный кредит обязательно страхуется на случай смерти или болезни заемщика. Хочу сказать, что на сегодня нам такая ситуация не кажется опасной. Не секрет, что недвижимость постоянно дорожает. Если человек по каким-либо причинам не сможет платить по кредиту, он продает купленное жилье, гасит кредит и у него остается еще какая-то сумма денег, может быть ему даже хватит ее на покупку комнаты в коммуналку.

На самом деле у нас сейчас дефолтов очень немного. Из 3,5 тысячи закладных, которые находятся у нас на обслуживании, их всего 20 (менее одного процента). При чем из 20-ти всего два случая, когда люди просто не смогли платить, а остальные – семейные причины (развод, переезд в другой город и т.д.)
Дело в том, что собственная квартира стимулирует к зарабатыванию денег. Человек стремится заработать как можно большую сумму, чтобы быстрее погасить кредит.

- А на сколько в цене выросли квартиры в 2006 году?

- Мы движемся в том же русле, что и весь рынок, только наше жилье еще и тормозит рост. Мы продаем квартиры дешевле, тем самым, сдерживая цены на рынке.
Для примера возьмем опять же Златоуст.

Если в начале 2006 года квадратный метр в городе стоил 11 тысяч рублей, то к концу года он поднялся до 16 – 18 тысяч рублей.

- Александр Викторович, на что ЮУ АИЖК собираетесь делать ставку в перспективе?

- Я думаю рынок сам подскажет перспективность и востребованность того или иного направления. Мы акционерное общество, для нас главное не просто построить квадратные метры, но и успешно их реализовать. Мы постоянно мониторим ситуацию. Если есть востребованность в малоэтажке – строим малоэтажные дома, есть потребность в многоэтажных домах – строим их. Это все индивидуально по каждому муниципальному образованию. На сегодня востребованы оба этих направления, какой-либо ярко выраженной тенденции нет.

- На сегодня уставной капитал агентства один миллиард 508 миллионов рублей. Собираетесь ли Вы увеличить уставной капитал?

- Это будет решать наш акционер – правительство Челябинской области. Если перед нами поставят задачу увеличивать объемы строительства, то безусловно нужно будет увеличивать уставной капитал. На сегодня себестоимость строительства в среднем по области равна 15 – 17 тысяч рублей за квадратный метр (в прошлом 14 тысяч квадратный метр). Для строительства 100 тысяч квадратных метров нам в прошлом году понадобилось бы 1,4 миллиарда рублей, а в этом году уже нужно будет 1,7 миллиарда рублей. Растут цены на стройматериалы, перевозки, очень серьезно выросли цены на получение различных техусловий (на подключение к сетям).

Мы динамично стараемся работать так, чтобы деньги у нас не замораживались. Там где это возможно, мы продаем жилье и на стадии строительства, чтобы оборот денег был больше. Я считаю, что на сегодня у нас денег достаточно. Если нам удастся увеличивать оборачиваемость средств, то нынешних денег нам хватит еще надолго.

- Есть ли перспективы роста на рынке ипотечного кредитования?

- Есть и очень серьезные. Если сравнивать регион со странами даже той же Восточной Европы, то в области в год должно выдаваться не менее 50 тысяч ипотечных кредитов. Тогда строить мы должны не менее 3,5 миллиона квадратных метров. В этом году в области планируется ввести не менее 1,5 миллиона квадратных метров, а к 2010 году – порядка четырех миллионов квадратных метров. Так что расти есть куда.