Каждому многоквартирному дому достанется по своему Совету

До 18 июня 2012 года в многоквартирных домах, где нет товариществ собственников жилья или жилищно-строительных кооперативов, должны быть созданы Советы дома. Соответствующий федеральный закон Российской Федерации от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" вступил в силу 18 июня 2011 года. Понятие «Совета многоквартирного дома» вводится статьей 161.1.

Обо всех этих нововведениях мы говорили с председателем комитета «Единый тарифный орган» Челябинской области Сергеем Образцовым.

- Сергей Юрьевич, что устанавливает новая статья жилищного кодекса?

- Статьей 161 Жилищного кодекса, введенной федеральным законом от 4 июля 2011 года, формализуется, кто будет представлять собственников во взаимоотношениях с  управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями. Не секрет, что хотя жилищным кодексом и предусмотрены достаточно широкие права граждан по управлению своим домом, они не могут организоваться для принятия решений. Такая необходимость возникает довольно часто, а собрать общее собрание жильцов достаточно сложно. Цель совета дома – иметь постоянное представительство собственников.

- Жильцы  обязаны создавать Советы дома?

- Жильцам дается год на добровольное волеизъявление.

- Если в течение года они не создадут Совет дома?

- Тогда администрация муниципального образования берет инициативу в свои руки и сподвигает собственников на выбор формы управления: Совет дома либо ТСЖ. И  на это отводится три месяца.

Примечание:

В случае,  если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

- В каких домах должен быть создан Совет дома?

- В домах от четырех квартир и больше, где не создано ТСЖ.

- Сколько человек должно входить в совет дома?

- Количество членов совета дома не оговаривается. Численность должна быть установлена  с учетом количества подъездов, этажей и квартир. Как я понимаю, если это большой дом, то наиболее целесообразно выбирать представителя от каждого подъезда. Если большой одноподъездный дом, то представитель избирается от каждого этажа. Если это маленький дом (меньше 10 квартир) – от каждой квартиры.

- Если в доме есть офисы, их собственники должны входить в Совет дома?

- Да. Владельцы нежилых помещений тоже имеют право входить в Совет дома. Но возникает вопрос, как к этому отнесутся жители. Вполне логично, чтобы один из членов Совета представлял интересы собственников нежилых помещений.

- Какие обязанности возлагаются на совет дома?

- Совет дома действует в промежутках между общими собраниями собственников жилья и проводит решения собраний, сам никаких решений не принимает. Он нужен для того, чтобы собственникам было легче представлять свои интересы в отношениях с управляющей компанией, которая нанята для управления имуществом дома. От лица собственников с  управляющей компанией контактирует председатель совета. 

 Всего в перечень обязанностей совета дома входит шесть пунктов (статья 161.5).

Некоторые считают, что это закрытый перечень и больше полномочий в него не может быть добавлено. Я считаю, что можно разработать собственное положение о Совете дома, и оно может быть расширено. Здесь, например, никак не оговорено, а кто представляет интересы собственников при оценке объемов оказанных услуг. Это очень актуально. Например, поставили общедомовой счетчик, управляющая компания во взаимоотношениях с ресурсоснабжающей организацией снимает показания, а потом распределяет между собственниками, а кто со стороны собственников проверит, не обманывает ли управляющая компания. Я считаю, что это должен быть председатель Совета дома.

- Кто избирает председателя совета дома?

- Председателя Совета дома избирают жильцы на общем собрании из числа членов Совета дома. Он подотчетен общему собранию.

- Председатель  работает на платной основе или нет?

- В законе это не оговаривается. Этот вопрос, скорей всего, должны решать  жители. По идее, он должен работать на добровольной основе.

- Если собственники примут решение, что председатель должен работать за деньги, то они должны будут собрать средства ему на зарплату?

- Да.

- И сами выплачивать зарплату председателю?

- Не факт. Правильнее выплаты осуществлять через управляющую компанию, так как тогда будут с заработной платы отчисляться все необходимые налоги. Управляющая компания действует по договору с собственниками, и они могут ей поручить содержать председателя за счет взносов собственников (как, например, консьержку и т д).

- А что делать с неплательщиками? В любом доме есть люди, которые несвоевременно оплачивают жилищно-коммунальные платежи или совсем не платят. Логично, что они и не будут оплачивать услуги председателя. Получается, что его будут содержать только дисциплинированные собственники?

- Проблема неплатежей остается.

- Я имею право не участвовать в управлении домом (проигнорировать Собрание собственников, не давать доверенность от своего имени на управление)? Чем это для меня обернется?

- Согласно жилищного кодекса, «по договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные доверенностью». То есть дал доверенность, получаешь права и обязанности. А не дал? Получается, что тогда должен быть прямой договор с ресурсоснабжающей организацией. А пока не оформил отношения, тебя могут на законном основании отключить от газа, электроэнергии и горячей воды. Но технически это сложно.

- Придется еще самому и с управляющей компанией заключать договор на жилищные услуги?

- Либо вы их заключаете, либо подчиняетесь решению общего Собрания. Но с другой стороны не отменена статья Жилищного кодекса о том, что решение общего Собрания многоквартирного дома обязательно для исполнения всех собственников. А собрание полномочно 51% голосов (по ряду вопросов, например, капитальный ремонт, 2/3 голосов).

- Как будет устанавливать тарифы на жилищные услуги?

-  Тарифы на жилищные услуги должны приниматься на общем Собрании жильцов многоквартирного дома по соглашению с управляющей компанией. Для муниципального жилья плату утверждает представительный орган муниципального образования. Общим собранием она может быть взята за основу, а также изменена как в большую, так и в меньшую сторону.

На будущий год даны рекомендации не определять плату даже для муниципального жилья. Но муниципалитетам, видимо, придется вновь установить плату. Если этого не сделать, то у жителей не будет ориентира и никто решение не примет.

- Как должна определяться плата за жилищные услуги?

- Расходы на содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающим содержание общего имущества в соответствии с требованием законодательства РФ. Включаются затраты на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения , водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставленные в платежных документах.

Истребование задолженности – это услуги коллекторской компании, повторное выставление счетов.

А если проще, жильцы должны определить, сколько слесарей должны работать в доме, реально оценить, какую зарплату им будут платить, решить, нужен ли дворник, будут ли сами полы мыть или наймут уборщицу (если да, то как часто она будет мыть и сколько ей платить),  хотят, чтобы по общей квитанции выставляли счета (тут уже управляющая компания считает, что для этого нужен бухгалтер, компьютер, расходные материалы). В смете должны быть и расходные материалы (лампочки и так далее). Все деньги необходимо сложить, а затем разделить на общую площадь дома и  на 12 месяцев . В результате получим ежемесячный платеж с одного квадратного метра. Если управляющая компания вынуждена была вызывать аварийную службу на ЧП, то она обязана документально подтвердить свои неучтенные расходы.

- Как часто может меняться плата за жилищные услуги?

- Не чаще одного раза в год.

Примечание:

Размер платы за содержание и ремонт в многоквартирном доме, в котором не создано ТСЖ либо жилищный кооператив, либо иной специализированны потребительский кооператив определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее, чем один год.

- А если собственники захотели провести капитальный ремонт, разбить газон, нанять садовника или консьержку?

- Это не возбраняется. Нужно собрать дополнительные деньги.

- Согласно жилищного кодекса, председателю даны немалые права. В частности, он имеет право вступить в переговоры с управляющей компанией об условиях договора  управления многоквартирным домом еще до принятия решения на общем собрании. Это может привести к нарушениям интересов жильцов..

- Очень важно, чтобы председатель был порядочным человеком. Иначе большой риск того, что от имени совета дома появится авантюрист . Он будет получать зарплату в другом месте и будет сливать интересы собственников.

- Если все подытожить, все-таки получается, что в создании совета многоквартирного дома должны быть заинтересованы, прежде всего, собственники?

- Конечно, чтобы Совет отстаивал их интересы во взаимоотношениях с управляющими компаниями.

- И тогда собственнику не придется тратить время на решение вопросов с каждой ресурсоснабжающей организацией и управляющей компанией. Можно будет просто обратиться к соседу, избранному председателем или членом Совета дома?

- Да.

- Но это в идеале, а в жизни не всегда получается так, как задумано….Одно понятно, если жители сами не озаботятся создать Совет своего дома и выбрать профессионального председателя, то за них это смогут сделать непорядочные люди, которые будут преследовать только свои интересы.