Страсти по общежитию

Для Челябинска проблема получения права собственности на «квадратные метры» жильцами общежитий не нова. И если в муниципальных общежитиях вопрос получения жителями права собственности более-менее отработан, то вокруг зданий, находящихся в частной собственности, периодически возникают конфликтные ситуации. Такой конфликт больше года тлеет, то затухая, то разгораясь с новой силой, между собственником и жильцами общежития по улице Крупской, 23-б. Скандалы, пикеты и судебные разбирательства следуют одно за другим. В новостных лентах то и дело появляются надрывные материалы о злобных владельцах общежития, которые якобы хотят выкинуть людей на улицу. Ну и, в конце концов, в ход идет тяжелая артиллерия в виде обращений к областному уполномоченному по правам человека, Губернатору и Президенту России. Словом, классика жанра: собственник – злодей, жильцы общежития – жертвы.

Однако если разбираться в ситуации взвешенно и без эмоций, то окажется, что она отнюдь не столь однозначна, как это представляется. И даже наоборот. Что же на самом деле происходит за кулисами конфликта вокруг общежития на улице Крупской? Пришла пора разобраться. Без истерик и надрыва. И театральных эффектов в виде слез и громких, ничем не подкрепленных обвинений, рассчитанных в большей степени на российскую сердобольность, нежели соблюдение закона.

Начнем по порядку. С краткого экскурса в историю для понимания сути конфликта. Здание общежития по улице Крупской, 23-б в советское время находилось в хозяйственном ведении ФГУП «Дорожный строительно-монтажный трест» Южно-уральской железной дороги (ЮУЖД). Работники ЮУЖД вселялись в общежитие по внутренним распоряжениям на вселение, именовавшимся «ордер». В 2003 году здание было внесено в уставный капитал вновь образованного акционерного общества «Российские железные дороги» (РЖД). Иными словами, у здания появился негосударственный собственник. Отметим, Конституционный Суд России в начале 2012 года, рассмотрев жалобу одной из жительниц именно этого общежития, указал, что внесение здания в уставный капитал РЖД было законно, а проживающие в таких помещениях граждане не ограничены в своем конституционном праве на проживание.

В 2009 году ОАО «Российские железные дороги» передало здания общежития в уставный капитал дочернего ОАО "РЖДстрой", а уже "РЖДстрой" приняло в 2010 году решение о продаже здания общежития, на что компания имела полное право, поскольку на тот момент уже являлась законным собственником объекта. Покупателем общежития на законных основаниях стала компания «Интеллект-Инвест». При этом одним из главных условий сделки купли-продажи являлось соблюдение новым собственником прав проживающих в общежитии граждан. Через некоторое время «Интеллект-Инвест» продал здание «Челябинскому заводу сверхтвердых материалов» (ЗАО «ЧЗСМ»). Стоимость продажи объекта составила несколько десятков миллионов рублей. Вновь одним из главных условий сделки являлось соблюдение прав граждан на проживание.

Заводу сверхтвердых материалов общежитие было необходимо, чтобы иметь возможность предоставлять жилье сотрудникам предприятия, которые в нем нуждались, а также для заселения специалистов-строителей, приезжающих работать в Челябинск по вахтовому методу на объектах собственника. Таким образом, предоставляя жилье, предприятие решало проблему нехватки высококвалифицированных рабочих кадров. Планировалось, что четыре этажа здания и дальше будут использоваться как общежитие, а на первом этаже расположатся административные помещения «ЧЗСМ". Собственники завода и не подозревали, какую «головную боль» они себе приобрели и насколько затяжной характер приобретет конфликт, который развернется в недалеком времени.

«Когда мы купили здание, то продолжили использовать его как общежитие, - рассказывает директор «Челябинского завода сверхтвердых материалов» Андрей Пязок. – В свободные комнаты мы заселили своих нуждающихся сотрудников. Начали проводить ремонты. В наведение коммунального порядка вложили менее чем за год несколько миллионов рублей. Мы и сейчас готовы тратиться на ремонт и благоустройство, однако в ответ получаем исключительно оскорбления в прессе и судебные иски. Но все-таки самое удивительное то, что некоторые жильцы абсолютно не желают вести разумный диалог, превращают ситуацию в сплошной скандал, будоражат соседей. Подчеркну, никто не может выселить людей, у них есть право на проживание в нашем общежитии. Также как есть право доказывать и отстаивать право собственности на свою жилплощадь в суде. В порядке документы и все согласно закону - право собственности судом будет признано. Нет такого права по закону – значит, судебное решение будет не в пользу заявителя».

Насчет ремонта директор завода не слукавил. Текущий ремонт действительно проведен. Пожалуй, впервые со дня сдачи в эксплуатацию здания. Мы специально съездили, посмотрели, сфотографировали. В общежитии привели в порядок места общего пользования — кухни, туалеты. На втором этаже по просьбе жителей установили новую сантехнику (которая через неделю пришла в негодность — что делать, разные люди проживают в общежитии). Провели ремонт душевых комнат на этажах, обновили противопожарное оборудование, отремонтировали коридоры. Старались для жителей, чтобы жить им было более комфортно. Для предупреждения чрезвычайных ситуаций и бытовых конфликтов в здании общежития управляющая компания заключила договор с охранным предприятием «Витязь» на установку "кнопки тревожной сигнализации" и оплачивает работу охраны, которая в общежитии отсутствовала последние несколько лет. Если сравнить с тем, что было раньше — небо и земля! Вот тебе и собственник-злодей! При этом, как рассказывает Алена Акимова, директор управляющей компании, обслуживающей здание на Крупской, 23-б, из-за того, что в общежитии живут весьма разные семьи, текущие расходы здесь тоже постоянно влетают в копеечку — часть жильцов не считает необходимым бережно относиться к ремонту и имуществу: ломают сантехнику, плиты, портят линолеум. Немало тех, кто даже ленится вынести за собой пищевой мусор, оставляя его гнить в мешках на площадках или выбрасывая в канализацию, тем самым засоряя канализационные трубы — приходится вызывать аварийную службу, нести дополнительные затраты. И после этого люди приходят и говорят – наведите порядок, быстро, бесплатно, вы обязаны! И управляющая компания делает - куда ей деваться-то? При этом и директору управляющей компании, и её сотрудникам - вахтерам, которые следят за порядком и охраняют спокойный сон жителей, уборщицам, сантехникам, электрикам приходится выслушивать оскорбления и угрозы в свой адрес, причем зачастую от весьма нетрезвых жильцов.

Когда жильцы вступили в конфликт с собственником, а это был октябрь прошлого года, две жительницы общежития - Галина Е. и Вероника Г. - на пикете буквально клеймили позором руководство завода за проведение вышеупомянутого текущего ремонта. Обвинения в адрес собственника были явно надуманными, и особенно это видно сейчас, по прошествии времени. Галина Е., в частности, заявила: под видом капитального ремонта собственник здания «Челябинский завод сверхтвердых материалов» пытается выселить жильцов. Вероника Г. рассказала журналисту одного Интернет-агентства, что на втором этаже здания собственники отключили воду, а с июля все душевые закрыты на ремонт. «Приходим домой и посуду даже не можем помыть! За водой приходится ходить на другие этажи, – возмущалась она. – Душевые покрасили сначала какой-то ядовитой краской, потом начали перекрашивать в яркий цвет, как в дурдоме! И до сих пор продолжают ремонт». Однако тут же у пикетчиков красовался во всю ширь плакат: «Мы против казарменных условий в общежитиях!» Согласитесь, странная логика. С одной стороны, оказывается, ремонты – это плохо, но, с другой, казарменные условия еще хуже! Сейчас возмущавшиеся проведением ремонта дамы наравне с другими жителями пользуются и новыми душевыми, и обновленными кухнями, и им в голову не приходит принести извинения руководителям завода, которых, как теперь выясняется, они столь огульно обвиняли в несуществующих грехах. Текущий ремонт собственником проводится – и это факт, против которого возразить нечего, на улице никто не оказался и бомжом не стал.

Жильцам общежития прошлой осенью вовсю вторил челябинский правозащитник Александр Зимбовский, к искусственно раздуваемому конфликту подключился Уполномоченный по правам человека в Челябинской области Алексей Севастьянов. Безо всяких на то оснований региональной прессе заявлялось, что жильцов общежития пытаются выселить из здания, чтобы сдать комнаты под офисы. С этой целью, как предполагал Зимбовский, собственник незаконно отключает в здании электричество и водоснабжение. При этом никаких доказательств того, что руководство завода собирается выселить жильцов или уже выселяет, ни со стороны правозащитников, ни со стороны инициативной группы предоставлено не было. Были лишь ничем не обоснованные и не подкрепленные обвинения и предположения.

Впрочем, это и не удивительно. Многие россияне в последние годы на удивление ювелирно усвоили умение в случае конфликтных ситуаций идти не в суд, разбираться в проблеме в рамках закона, а брать «горлом»: кричать о нарушении своих зачастую несуществующих прав, привлекать общественников, правозащитников. И ведь добиваются успеха. Региональные чиновники и депутаты, чтобы избежать раздутых скандальных ситуаций и не иметь проблем с Москвой, вынуждены порой идти навстречу «горлодерам», хотя все при этом прекрасно понимают, что происходит манипулирование ситуацией. Фраза: Я пожалуюсь Путину, Медведеву, в ГосДуму, к сожалению, становится своего рода методом шантажа.

Инициативная группа из общежития по улице Крупской исключением не стала и тоже прибегла к этому, ныне излюбленному и весьма действенному методу, обратившись тогда еще к премьер-министру Владимиру Путину. Вот цитата из письма: «Мы жильцы общежития по улице Крупской, 23-б слезно просим Вас о помощи. Мы находимся под постоянной угрозой отключения коммунальных услуг со стороны «собственника» завода «ЧЗСМ», систематически оказывается давление на жителей общежития. Мы боимся, что после выборов нас, наших малолетних детей, пенсионеров выкинут «собственники» на улицу».

В общем, опять классика жанра: для начала - слезно просим помочь, затем упоминание о несуществующих угрозах и, конечно же, так, совсем вскользь, упоминание о предстоящих выборах. Как же можно было обойтись без намека, что можно потерять голоса избирателей на предстоящих на тот момент масштабных выборах: в Госдуму и президентских. Впрочем, мы, как и правозащитник Зимбовский, сейчас тоже лишь предполагаем, истолковываем письмо-обращение инициативной группы.

Шантаж, отчасти, достиг своей цели, жители общежития стали массово обращаться в суд с требованием о приватизации помещений в здании общежития по улице Крупской. При подаче первой «партии» исковых заявлений, суд встал на сторону граждан. Хотя в течение длительного времени суды всех уровней во многих городах России, в том числе и в Челябинске, отказывали жителям в приватизации их комнат в общежитиях, ранее принадлежавших Министерству путей сообщения и переданных затем в ОАО "РЖД", мотивируя свои решения тем, что общежития являются собственностью вновь созданных юридических лиц, и в связи с чем приватизация частного жилого фонда невозможна. Новые же решения в отношении собственности ЗАО "ЧЗСМ" почему-то базировались на совершенно других принципах: у одних забирали, чтобы отдать другим. При этом создавалась юридическая коллизия, когда право собственности на помещение начинали иметь одновременно два собственника.

Однако новый собственник оказался не из пугливых – выламывание рук и закатываемые жильцами с завидной периодичностью публичные скандалы не повлияли на позицию руководства ЗАО "ЧЗСМ", убежденного в правомерности своего владения зданием "общежития" – завод продолжает судиться за свою собственность. Важно и то, что руководство завода сверхтвердых материалов заняло правильную и вызывающую уважение в столь спорной ситуации позицию. Собственник продолжает выполнять все коммунальные обязательства, и даже более того, намерен продолжать проведение ремонта на оставшихся этажах. Кроме того, руководство завода ни разу не позволило себе среди такого накала страстей ни единого оскорбительного выпада в адрес жильцов.

Но вернемся к судебным баталиям. Они на сегодняшний день разворачиваются следующим образом. Суды выносят решения как в пользу жильцов, признавая их право собственности, так и в пользу завода сверхтвердых материалов. Например, в конце мая этого года, на одном из последних судебных заседаний, нескольким семьям, проживающим в общежитии, было отказано в праве собственности на занимаемые помещения. Ряду семей исковые требования удовлетворены частично. Как пояснили в Челябинском областном суде, комментируя решение по делу, приватизировать можно жилые помещения, переданные в муниципальную собственность, но в прошлые годы муниципалитеты принимали далеко не все общежития, так как для зданий, как правило, требовался дорогостоящий ремонт. В результате, предприятия, в хозяйственном ведении которых находились общежития, были вынуждены вносить их в свой уставный капитал, то есть оформлять в свою собственность. Сегодня такие здания, обремененные правами жителей, после перепродаж могут находиться в собственности разных юридических лиц. Именно так произошло с общежитием на улице Крупской. Общежитие было включено в уставный капитал РЖД 30 сентября 2003 года. То есть работники, которым жилье было предоставлено после указанной даты, вселялись уже в частное здание, не относящееся к государственному или муниципальному жилищному фонду. Именно поэтому и было отказано 4 семьям, а иски еще 2 семей были удовлетворены частично – они начали пользоваться спорными помещениями после 30 сентября 2003 года. В суде подчеркивают: речь идет о праве собственности, вопрос о выселении жителей из их комнат не стоит – все они проживают в общежитии, их право пользования никто не оспаривал.

Судебное решение вынесено. Судом дан исчерпывающий комментарий. Однако 1 июня жильцы, не в пользу которых вынесено решение и которые не имеют, ну как тут ни крути, права на собственность, вновь выходят на пикет на Театральной площади. И вновь все закручивается в лучших традициях жанра, как на театральных подмостках. Дети, плакаты, интервью. Меняется лишь одно: пикетчики не скрывают, что хотят добиться отмены судебного решения. Доходит до того, что оказывается давление на суд: на изготовленных пикетчиками плакатах написаны «благодарности» судье. Кроме того, на пикете вновь всплывает путинская тема. На плакатах - возмущение несправедливостью: жители поселка Роза получают новое жилье, а жители общежития в Советском районе таким вниманием обойдены. Надпись на одном из рукописных плакатов гласит: Розу расселяют — а нас? Словом, выкручивание рук не мытьем, так катанием продолжается.

На сегодняшний день доходит уже до того, что на пороге общежития, прослышав о возможности получить помещение в собственность, возникают абсолютно незнакомые администрации люди, не появлявшиеся на Крупской по несколько лет, показывают «ордер» на вселение в долгие годы простоявшую закрытой комнату и требуют: я тоже хочу собственности! Или того хуже: некоторые до сегодняшнего дня жильцы-невидимки требуют вселения в комнаты, где живут другие люди, которых заселял еще бывший собственник и у которых тоже имеются ордера. И вновь рефреном звучит: дайте! А не дадите – я вас… И далее по уже ставшему привычному сценарию. Представители собственника, рассказывая о ситуации, приводит такой курьезный случай. В общежитии проживала семья, имевшая на момент заселения в 2003 году гражданство Казахстана. У мужа и на жены имелись два ордера, дающих право на вселение в две комнаты на втором этаже. В сумме на двоих – 36 квадратных метров. В тот период, когда у ОАО «РЖД» руки не доходили до каждого своего объекта, глава семьи, не мудрствуя лукаво, с попустительства предыдущего коменданта общежития, переселился на первый этаж, самовольно заняв помещение площадью 90 квадратных метров. Так мало того, что занял, так еще и «прорубил» себе отдельный вход безо всякого узаконения и согласований. А зачем? Если что можно начать действовать по излюбленному сценарию, поднимая крик и гвалт. Затем мужчина пошел еще дальше. Он обратился в суд с требованием признать право собственности на помещение на первом этаже, которое самовольно захватил. Суд счел его исковые требования подлежащими удовлетворению. Собственник продолжит судебную тяжбу с этим жильцом, чтобы, в крайнем случае, закрепить за ним собственность на 36 квадратных метров, как полагается по документам, а не нав разы большую площадь. За последнее время выяснилась еще одна интересная подробность. Оказалось, что этот человек проживает в центре Челябинска в отдельной благоустроенной квартире, а на 90 м2 теперь вольготно проживают дети. Является ли квартира в центре Челябинска его собственностью (или ближайших родственников) — еще предстоит разбираться. Вот такие «обездоленные» люди, притесняемые реальным собственником, проживают в общежитии на Крупской. И случаи, в которых действия и позиция жильцов, мягко говоря, неоднозначные, далеко не единичны.

А что же администрация Челябинска, на территории которой тлеет конфликт? Как городская власть повлияла на решение проблемы? Да, в общем-то, никак. Администрация с завидным упорством предлагает весьма лукавый выход из ситуации: а вы, дорогой и уважаемый новый собственник, передайте здание общежития в муниципалитет. Безвозмездно. То есть даром. Забудьте про деньги, которые вы вложили в ремонт и покупку здания. Забудьте, что вам необходимо предоставлять жилье сотрудникам вашего предприятия. Вообще забудьте про свои интересы и интересы трудового коллектива, зато и «головной боли» у вас больше не будет. Чтож, весьма выгодное решение. Но только не для завода.

Конфликт за квадратные метры в общежитии по улице Крупской рано или поздно завершится – он не может длиться вечно. Что касается позиции «Челябинского завода сверхтвердых материалов», то в сложившейся ситуации руководство предприятия намерено до конца, последовательно и спокойно отстаивать свои интересы. И делать это руководство завода будет по-прежнему исключительно в правовом поле – в судах. Сценарий же со стороны инициативной группы жильцов общежития, по всей видимости, останется прежним. Скандалы, пикеты, обращения, спекуляции, поливание грязью. Однако не стоит забывать, что в какой-то момент все эти методики набивают оскомину и перестают быть действенными. И тогда в силу вступает только закон.

Вот такое закулисье, вот такие страсти и спекуляции по общежитию. А теперь давайте рассуждать, уважаемые читатели, на чьей стороне больше правды в данной ситуации. И не получается ли так, что сейчас собственнику общежития - «Челябинскому заводу сверхтвердых материалов» - гораздо в большей степени, чем жильцам, требуется защита правозащитников, губернатора, Президента, поскольку именно у него забирают принадлежащую на законных основаниях собственность, за которую заплачены «живые» деньги и законным образом оформлена сделка купли-продажи, и передают другим людям.

Ведь, в конце концов, закон никто не отменял.