Цена квартирного вопроса: за год стоимость жилья в Челябинске упала на треть

Цены на жилье в Челябинске еще не достигли своего дна. Такое мнение высказал сегодня, 17 ноября, председатель совета директоров группы компаний «Челинформцентр», президент Союза строителей (работодателей) Челябинской области Игорь Лазарев на заседании «круглого стола», посвященного ситуации на местном рынке недвижимости.

Если в январе в Челябинске средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке, по данным аналитического портала ChelReal.ru, была 47,2 тысячи рублей, то в ноябре – 35,6 тысячи рублей. Средние цены на жилье в новостройках упали с 42 тысяч рублей за квадратный метр в январе до 32,9 тысячи рублей за квадратный метр в октябре. По словам руководителя квартирного центра «Энергия» Максима Ландихова, цены на жилье с сентября прошлого года снизились на 35 процентов. При этом стоимость жилья за прошедшие месяц-два достигла некоторой стабильности, по отдельным позициям даже наметился небольшой рост.

Как считает Игорь Лазарев, тот незначительный подъем цен, который наблюдается на рынке недвижимости в последнее время, – конъюнктурное явление, за которым может последовать дальнейшее падение. «Примерно десять процентов или три тысячи рублей за квадратный метр – это еще возможное снижение цен, – прогнозирует эксперт. – Для жилья в панельном доме это где-то 29 тысяч рублей за квадратный метр, в кирпичном и каркасном – 36 тысяч рублей. Такая цена, на мой взгляд, предполагает равновесие на рынке и нормальную работу строительных организаций, получающих прибыль – 6-7 процентов, а не 60, как им хотелось бы».

Кроме того, в строительстве еще не исчерпаны резервы для сокращения затрат, а значит, снижения цен. Завтра в Законодательном собрании области будет обсуждаться вопрос о техусловиях на подключение к сетям, которое, по словам Игоря Лазарева, «съедает» около трех тысяч рублей на квадратный метр. «Плата за подключение – это нонсенс!», – констатировал он. Также Союз строителей озабочен тем, что в России производительность труда в отрасли в пять раз ниже, чем в других странах. Это связано с плохой организацией процесса и использованием устаревших технологий. По оценкам специалистов, оборудование и техника в стройкомплексе изношены на 70 процентов.

В то же время строителям трудно сегодня осваивать новые площадки. Выкупая дома с готовностью в 70 процентов, правительство дало возможность строительным компаниям рассчитаться с кредитами, но не обеспечило задел на дальнейшую работу. У строительных организаций сегодня просто-напросто нет денег на новые объекты.

Участие дольщиков тоже свелось к минимуму, во многом из-за недоверия к участникам строительного рынка. По словам заместителя генерального директора строительной компании «УМР-4» Сергея Пиксаева, если раньше квартиры полностью скупались на нулевом цикле строительства, то сегодня даже у домов с готовностью в 70 процентов нет покупателей. Как следствие – строительные компании заняты завершением прежних объектов, но не планируют новые. Дальнейшее сужение рынка, безусловно, приведет к дефициту жилья. «Сложно прогнозировать, как это скажется на ценах, - отметил Сергей Пиксаев. – По теории они должны вырасти. Но у людей за последний год сократилась зарплата, и не всякая семья может сегодня нести тяжелый груз ипотеки».

Тем не менее, представитель управления ипотеки и реализации ОАО «Корпорация жилищного строительства» Евгения Шарова сообщила, что в последнее время число желающих приобрести жилье в ипотеку растет. Причины этого не только в падении цен, но и в различных социальных программах, помогающих решить «квартирный вопрос» – начиная от материнского капитала и заканчивая жильем для военных. Ставка по ипотеке зависит от срока и суммы кредита. Минимальная – 10,75 процента, максимальная – 12,25 процента.

Оживление интереса к приобретению жилья также отмечают риэлторы. По мнению директора агентства недвижимости «Инженер» Елены Калининой, с сентября спрос на недвижимость вырос настолько, что стал похож на докризисный. Особенно много обращений поступает от получателей материнского капитала. Однако многие приобретают жилье, в частности, однокомнатные квартиры, с инвестиционными целями. В связи с этим «полуторки» в последнее время дорожают, в то время как цены на двух- и трехкомнатные квартиры не меняются. Поэтому, по мнению экспертов, сейчас удачный момент для выгодного расширения жилплощади: продажи однокомнатных квартир и покупки «двушек» и «трешек».

Кроме того, специалисты рынка недвижимости отмечают еще одну интересную тенденцию: за прошедший год упали цены на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. Как сообщила директор агентства недвижимости «Усадьба» Галина Лукьянова, год назад в Челябинской области произошел резкий скачок продаж земельных участков – в 6-8 раз. Многие покупатели посчитали это выгодным вложением средств. Но время показало, что строить частных домов больше не стали. Реально сдано в эксплуатацию не так много новостроек. А растущая статистика по индивидуальному строительству в нашей области – скорее, последствия объявленной дачной амнистии, когда люди в спешном порядке бросились регистрировать давно завершенные объекты.

В целом эксперты сошлись во мнении, что строительные компании в крупных городах, а среди них и Челябинск, сильнее пострадали от кризиса, чем на периферии. В частности, на Южном Урале это связано с падением производства в машиностроении, металлургии и других отраслях, и, как следствие, сокращением спроса на жилье. Есть множество других проблем, в частности, острая нехватка инвестиций в строительство при том, что почти исчезло долевое участие граждан, а кредитование строительных компаний идет с трудом. По словам Игоря Лазарева, в Челябинской области недостаточно развиты инструменты для приобретения жилья. Например, в Татарстане, помимо ипотечного кредитования, действует фонд развития недвижимости, при поддержке которого сдается около 900 тысяч квадратных метров жилья в год по цене 20-21 тысяча рублей за квадратный метр. Причем для граждан этот фонд работает по типу строительной сберкассы.

Конечно, продолжавшееся в течение года падение цен на жилье радует челябинцев, причем не только тех, кто планирует в ближайшее время покупку квартиры. Стоимость квадратного метра давно стала для нас неким индикатором, по которому мы сверяем свои жизненные планы. Ведь, несмотря на обвал цен, квартира для многих остается роскошью, а словосочетание «доступное жилье» у большинства вызывает насмешку. Эксперты, собравшиеся за круглым столом, так и не достигли единодушия в вопросе, что же будет дальше на рынке недвижимости: снижение или рост цен. Тем не менее, ситуация в целом на строительном рынке остается весьма неопределенной и это вселяет беспокойство. Длительная стагнация в строительной отрасли, в конце концов, может привести к печальным последствиям. И тогда лет через десять, возможно, придется обсуждать уже не цены на жилье, а наличие квартир в свободной продаже.